住宅ローンを返済中の離婚には注意？確認ポイントや注意点などを解説

離婚した場合、婚姻中に夫婦で築き上げた財産を分け合う財産分与を行います。財産分与の対象となるのは、現金や預貯金、生命保険、有価証券、不動産などのプラスの財産のほか、各種ローンの残債といったマイナスの財産も含まれます。

そのため、住宅ローンを返済中に離婚した場合に残債がどうなるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンを返済中の残債がどうなるのかについて詳しく見ていきましょう。

マイナスの財産は原則財産分与の対象ではない

財産分与では夫婦で折半するのが原則であるため、住宅ローンの残債が1,000万円の場合、500万円ずつ負担することになると考えている方も多いのではないでしょうか。

しかし、法律上はマイナスの財産分与は認められていません。マイナスの財産が財産分与の対象となるのは、プラスの財産とマイナスの財産を合算してプラスの場合に限られるので注意してください。

返済義務は住宅ローンの名義人

住宅ローンの返済義務を負うのは、家の名義人や家に住んでいる人ではありません。義務を負うのは、あくまでも住宅ローンの名義人（契約者）です。

住宅ローンを返済中（夫が名義人）に離婚した場合は、夫婦2人で残債を折半して支払うと考えている方もいるかもしれませんが、離婚しても名義人が支払い義務を負う点に注意が必要です。

連帯保証人・連帯債務者は注意

単独名義の場合、基本的に返済中の住宅ローンの残債を返済するのは名義人です。しかし、連帯保証人や連帯債務者の場合は例外です。

連帯保証人とは、名義人の支払いが滞った際、名義人に代わってローンを返済する人物です。もし、離婚後も連帯保証人のままでいる場合、支払い義務があるのは名義人ですが、万が一名義人の支払いが滞ると、連帯保証人に支払いの義務が生じるので注意しましょう。

連帯債務者とは、主債務者と協力して住宅ローンを支払う義務を負う人物です。夫婦2人の名義で住宅ローンを契約しているケースが連帯債務に該当します。連帯保証人とは異なり、名義人の支払い状況に関係なく、支払いの義務が生じるので注意してください。

住宅ローンの支払い義務を負うのは住宅ローンの名義人です。離婚時には残債の支払いでトラブルに発展する可能性があるため、誰が名義人になるのかを離婚前に確認することが大切です。住宅ローンの契約形態として、以下の3つが挙げられます。

• 単独ローン
• 連帯保証
• ペアローン

それぞれの契約形態について詳しく解説していきます。

単独ローン

単独ローンとは、夫婦のどちらか一方が名義人となっているケースです。名義人がローンの債務者となるため、もう一方に返済義務はありません。

そのため、離婚後も名義人は残債を支払わなくてはなりませんが、もう一方は原則負担する必要はありません。

連帯保証

連帯保証とは、夫婦のどちらか一方が名義人となっているケースです。単独名義との違いが分かりにくいですが、連帯保証では名義人以外が連帯保証人になっているため、主債務者が支払いを滞納した場合、連帯保証人が代わりに支払う必要があります。

離婚したからと言って自動的に住宅ローンの連帯保証人から外れるわけではありません。金融機関の許可を得ることができれば、連帯保証人から外れることが可能です。

ペアローン

ペアローンとは、連帯債務のことで、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、同じ返済義務を負うケースです。

連帯保証の場合は名義人が支払いを滞納しない限り返済義務を負うことはありませんが、ペアローンの場合は一方の支払い状況に関係なく返済義務を負います。

連帯債務と同様、離婚したからと言って自動的にペアローンが解約されるというわけではありません。完済しない限り支払い義務を負うことになるので注意してください。

住宅ローンの契約形態を確認した後は、住宅ローンの残債と売却価格の比較に移行します。その理由は、住宅ローンの残債を売却代金で完済できるかどうかによって、その後の対応が異なるためです。

住宅ローンの残債と売却価格を比較した場合の結果はアンダーローンとオーバーローンの2種類があります。両者の違いについて詳しく見ていきましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を下回っている状況です。つまり、家を売却すれば、その売却代金を残債の返済に充てることで住宅ローンを完済できるのです。

ただし、残債が売却価格を多少下回っているという状況では、完済できない場合があるので注意してください。その理由は、売却代金の全額を返済に充てることができないためです。

売却代金からは売買契約書に添付して納める印紙税、仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権を抹消する際にかかる登録免許税や司法書士報酬などを引かなくてはなりません。

売却価格が住宅ローンの残債ギリギリにならないように注意しましょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状況です。つまり、家を売却して、その売却代金を残債の返済に充てても住宅ローンを完済できません。

家を売る際は住宅ローンの完済が必須です。その理由は、住宅ローンを契約する際に土地や建物に設定された抵当権を抹消しなければ、家を売却できないためです。

そのため、オーバーローンの状況で家を売却するには、自己資金を拠出して不足分を補い、残債を完済しなくてはなりません。

オーバーローンの状況でも、自己資金で残債を完済できる場合は、抵当権を抹消できるので特に問題ありません。しかし、自己資金が足りない場合は、抵当権を抹消できず、原則家を売却できないので何かしらの対処法を検討する必要があります。

オーバーローンで自己資金が不足する場合の対処法として、以下の3つが挙げられます。

• 任意売却を選択する
• 不足額をローンで補う
• 住宅ローンを返済しながらどちらかが住む

それぞれの対処法について詳しく説明していきます。

任意売却を選択する

抵当権を抹消してもらうには、住宅ローンを完済するのが原則です。しかし、任意売却では住宅ローンを完済できていないにもかかわらず、金融機関の許可を得て抵当権を抹消して家の売却を進めることが可能です。

売却代金を返済に充てて残った分は、金融機関との話し合いで決めた返済条件にて返済を継続することになります。

しかし、任意売却はデメリットもあります。任意売却を選択した場合には、個人信用情報に延滞履歴が記録されることで、新規にローンやクレジットカードを利用できなくなるので注意しましょう。

不足額をローンで補う

自己資金が不足する場合は、不足額をローンで補うのも選択肢の1つです。ローンで残債を完済すれば抵当権を抹消できるため、通常の不動産売却と同じ手順で売却を進められます。

しかし、不足額を補うために契約するローンは一般的なローンなので、住宅ローンのように借入可能額が大きい、返済期間が長く低金利といったメリットはありません。借入可能額が少ない、返済期間が短く高金利という点に注意が必要です。

そのため、残債が多いケースでは不足額をローンでも補えない、補えたとしても返済負担が重くのしかかる可能性があるでしょう。

任意売却を選択した、新規にローンを契約して残債を完済した場合の家の売却手段として、リースバックが挙げられます。リースバックとは、売買契約と同時に賃貸借契約を締結して売却代金を得る、家賃を支払いながらマイホームに住み続けられる契約形態です。

小さな子どもがいる夫婦が離婚する場合には、家を売却する必要があるものの、生活環境を変えたくないという方も多いのではないでしょうか。リースバックであれば、売却後の家に家賃を支払いながら住み続けられるため、生活環境を変えずに済むでしょう。

住宅ローンを返済しながらどちらかが住む

家をすぐに売却する必要がある場合、任意売却、不足額をローンで支払うといういずれかの対処法を選択することになります。

しかし、すぐに売却する必要がない場合は、住宅ローンを返済しながら離婚後のどちらかが住み続けるのも選択肢の1つです。住み続けるという選択肢だけでなく、残債を自己資金で補えるようになったタイミングで売却するという選択肢も挙げられます。

この対処法を選択した場合は、個人信用情報に延滞履歴が記録される、新規のローンで返済負担が重くのしかかるといった心配をせずに済むでしょう。

ただし、名義人以外が家に住み続けるケースでは注意してください。名義人が住宅ローンの支払いを滞納した場合は、抵当権が実行されて追い出される可能性があります。どのようなリスクを伴うのかしっかり理解した上で選択しましょう

離婚時の住宅ローンの注意点として、以下の3つが挙げられます。

• 共有名義の場合は売却時に同意が必要
• 住宅ローンの名義人変更は原則不可
• 専門家にサポートを依頼する

それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

共有名義の場合は売却時に同意が必要

夫婦どちらかの単独名義の場合、住宅ローンの名義人は自由に家を売却できます。しかし、夫婦の共有名義の場合、家を売却する際に名義人の同意が必要になるので注意が必要です。

離婚後にどちらかが家に住み続けることになっても、共有名義の場合は売却時に名義人の同意が必要です。

共有名義のまま放置していると、最終的に家を売却したいと思っても単独では売却できず、相手が承諾してくれない、相手に連絡がつかないなどのトラブルが想定されます。

共有名義の場合は、離婚後のトラブルを防ぐためにも、単独名義に変更しておきましょう。

住宅ローンの名義人変更は原則不可

離婚後も家に住み続ける際、住宅ローンの名義人と家に住み続ける方が別の場合、ローンの支払いが滞納すると住み続けている方が追い出される可能性があります。

ローンの名義人を家に住み続ける方に変更することで問題を解消できると考えている方も多いと思いますが、住宅ローンの名義変更は原則できません。

しかし、離婚して名義人と居住者が異なるケースでは、名義変更が認められる可能性があります。あくまでも認められる可能性があるだけで、必ず認められるわけではありません。

新しい名義人が住宅ローンの返済に対応できるだけの返済能力を十分に有している場合に限られている点に注意してください。

専門家にサポートを依頼する

離婚を理由とする不動産売却は、一般的な不動産売却とは大きく異なります。住宅ローンの名義の問題や財産分与の問題のように幅広い専門的な知識が求められるでしょう。

離婚後の不動産売却の問題をスムーズに解決するには、専門家のサポートが欠かせません。離婚全般の問題は弁護士、不動産売却に関する問題は不動産会社などのように、抱えている問題によって相談先が異なるため、悩みに合った相談先を選択しましょう。