リースバックで家賃が払えない！家賃が払えない場合にどうなるか解説

リースバックとは、どのような仕組みなのかについて詳しく見ていきましょう。

売却しても住み続けられる

リースバックとは、不動産会社にマイホームを売却するものの、不動産会社と賃貸借契約を締結することで、そのままマイホームに住み続けられる仕組みです。引っ越し費用や敷金・礼金などの初期費用を負担せずに済むほか、新居探しの手間も省けます。

双方が条件に合意すればすぐに成約に至るため、短期間でマイホームを現金化することが可能です。また、広告活動を行わないため、マイホームを売却したことが周囲に知られずに済みます。

不動産会社が新たな所有者として固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金といったコストを負担するため、ランニングコストを軽減できます。

契約書に買い戻し特約が盛り込まれている場合には、将来的に一度売却したマイホームを買い戻すことができる点もリースバックの魅力と言えるでしょう。

不動産売却との違い

通常の不動産売却の場合は、買主は自身が居住するために不動産を購入します。売買契約が成立して物件を引き渡した後は買主が居住するため、売主は物件から必ず退去しなくてはなりません。

また、不動産会社に仲介を依頼して売却活動を進めますが、購入希望者がすぐに現れるとは限らず、マイホームの現金化までに時間がかかる可能性があります。

そのため、何らかの理由でお金が必要であるものの、愛着あるマイホームから離れたくない、速やかに現金化したい方は不動産売却よりもリースバックが向いているでしょう。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージを利用した場合は、リースバックと同様、マイホームに住み続けながらお金を確保することが可能です。リバースモーゲージとは、マイホームを担保としてお金を借りる仕組みです。

リバースモーゲージは借入なので、資金の使い道は金融機関が認めたものに限定されます。また、リバースモーゲージは買い戻しを想定しておらず、契約者が亡くなった場合は自宅を売却して残債の返済に充てることになります。

そのため、資金の使い道を制限されたくない、将来マイホームを買い戻す可能性がある方は、リバースモーゲージよりもリースバックが向いているでしょう。

リースバックでは、不動産の買主と売主が貸主と借主の関係に変わります。家賃を支払えば原則売却後のマイホームに住み続けることが可能ですが、何らかの理由で家賃の支払いが困難になることも少なくありません。

家賃の支払いが困難になると解約に至る可能性もあることから、どのような理由で家賃を払えなくなるのか理解し、未然に防ぐための対策を講じておくことが大切です。

家賃が払えない理由として、以下の4つが挙げられます。

• 病気や事故
• リストラ
• 経営難による収入減少
• 支出の増加

それぞれの理由を詳しく説明していきます。

病気や事故

会社員として働いていて毎月の収入から賃料を十分支払えるような状況でも、急に病気や事故などで収入が落ち込む可能性があります。

保険に加入していた場合は一時的に収入の減少をカバーできますが、復帰が困難な場合は大幅な収入の減少は避けられません。

また、リースバックの利用者本人の病気や事故ではなく、身内の事故や病気によって介護が必要になった結果、収入が減少するケースも考えられます。

万が一病気や事故になっても家賃支払いに支障が生じないように、売却後の資金を手元に残しておきましょう。

リストラ

会社勤めでも、終身雇用が保証されているわけではありません。会社の経営が悪化した場合、リストラによって職を失う可能性があります。

若い方がリストラされた場合は、再就職を検討しやすいかもしれませんが、ある程度の年齢になってくると再就職は容易ではありません。

また、リストラでなくても、転職によって収入が減少した結果、家賃の支払いが困難になる可能性も考えられます。

病気や事故の場合と同様、万が一を想定して売却後の資金を手元に残しておきましょう。

経営難による収入減少

リストラまではいかない場合でも、会社の経営が悪化した場合、従業員の給与を引き下げて会社の再建を図る可能性があります。

リースバックを利用する際、ボーナスの一部を家賃の支払いに充てようと考えている方はボーナスカットで家賃の支払い計画が破綻する恐れがあるので要注意です。また、退職金を期待していたものの、期待通りの金額をもらえない可能性もあります。

売却後の資金を手元に残しておくことも大切ですが、リースバックを契約する際の家賃が無理なく支払える家賃設定かどうかを確認しておくことも大切です。

支出の増加

リースバックの契約当初は会社員として働いており、収入と支出のバランスを考慮しても無理のない家賃設定だったとします。

しかし、退職後もリースバックを利用している場合、収入が年金のみになり、収入と支出のバランスが崩れることを頭に置いておいてください。

高齢化が進む昨今は、老後の生活が長くなる傾向があるほか、病気や介護などによる出費で家賃の支払いに耐えられない可能性があります。

リースバックを利用する際は貯金や収入の変化なども踏まえながら、何年借りられるのかシミュレーションするほか、リースバックをいつまで利用するかも考えておきましょう。

リースバックを利用していて、病気や事故、リストラなどで収入が減少し、家賃の支払いが困難になった場合、すぐに追い出されるのか気になっている方もいると思います。

リースバックで家賃が払えない場合にはどうなるのか、何らかの対策があるのかについて詳しく解説していきます。

3か月程度の滞納で契約解除

リースバックで家賃が払えない場合は、貸主にすぐ追い出されてしまうと考えている方も多いと思います。

しかし、借地借家法という法律では、貸主が契約解除を申し出るためには正当事由が必要とされており、貸主よりも借主の権利を守る傾向があります。

何か月家賃を滞納した場合に正当事由が認められるという基準は明記されていませんが、貸主と借主との信頼関係が破綻する程度の期間の滞納でなくてはなりません。

そのため、基本的に1～2か月程度の滞納では信頼関係が破綻したとまでは言えず、過去の判例でも3か月程度の家賃滞納に対して契約解除を認めているケースが多いです。

家賃滞納から3か月後には貸主から契約解除を告げられる、契約解除に応じず居座っても契約解除から3か月後には強制退去となるということを覚えておきましょう。

給付金の利用を検討する

一時的な理由で家賃を払えない場合、国や各自治体などの給付金を利用することで家賃の滞納を回避できる可能性があります。また、貸主に相談して一時的に家賃を下げてもらう、支払いを待ってもらうのも選択肢の1つです。

例えば、国や各自治体では、新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少し、生活に困窮している方に対して住居確保給付金を提供しています。一定の条件を満たした場合には、市区町村ごとに定める金額を上限に、実際の家賃額を原則3か月間（最大9か月間まで2回延長）支給されます。

家賃を支払えない状況が続く場合はリースバックを解約するしかありませんが、一時的な収入減の場合には国や各自治体の給付金利用を検討してみましょう。

家賃の支払いが困難になり、対策を講じようとしたものの家賃が払えない場合、契約解除や退去という流れになります。次の住居を確保する必要があるため、どのような流れで退去に至るのかを事前に把握しておかなくてはなりません。

家賃を払えなくなった場合の流れは、以下の通りです。

• 借主への督促
• 保証人への督促
• 内容証明郵便による通知
• 契約解除通知
• 退去

それぞれの流れについて、詳しく見ていきましょう。

借主への督促

家賃を滞納した場合は、貸主である不動産会社から借主に対して督促が行われます。口座の残高不足が原因で家賃を引き落とせなかったといった、単なる払い忘れの場合、信頼関係を崩さないためにも速やかに支払いましょう。

滞納家賃をすぐに支払うことができない場合でも、不動産会社からの督促を無視するのは良い選択肢とは言えません。信頼関係が崩れると、将来的にリースバックの契約に何らかの影響が生じる可能性が高いです。

支払える目途が立っているのであれば、支払いが遅れている理由といつまでに支払えるかを不動産会社に必ず伝えましょう。

保証人への督促

貸主が督促を行ったにもかかわらず、借主が家賃を支払わない場合、今度は保証人に督促が行われます。親や子供、親戚などが保証人になるのが一般的ですが、昨今は保証人の確保が困難な方も多いため、家賃保証会社が保証人になるケースが多いです。

家賃保証会社に督促が行われた場合は、家賃保証会社が借主に代わって家賃を支払います。

しかし、代わりに支払ったからと言って、借主の支払いが免除されるわけではありません。貸主である不動産会社からの督促は行われませんが、家賃保証会社から督促が行われます。

第三者に迷惑をかけることになるため、保証人に督促が行く前に対策を講じましょう。

内容証明郵便による通知

家賃滞納が2か月目に突入した場合には、単なる支払い忘れではなく、意図的な家賃の滞納と判断されます。そこで、貸主は借主の契約解除、強制退去などを円滑に進めるための裁判を想定して、内容証明郵便による通知を行います。

内容証明郵便による通知を行うことで、督促を行った事実が残るため、裁判になった場合に貸主の主張が認められやすくなります。

契約解除通知

貸主から契約解除を通知するには、貸主と借主との間の信頼関係が破綻するような事態に陥っている必要があります。

3か月の家賃滞納では信頼関係が破綻していると考えられるため、貸主から借主に送られる契約解除通知に正当事由が備わります。貸主の請求が認められる可能性が高まることから、借主は契約解除に応じなくてはなりません。

契約解除通知が出されたにもかかわらず、借主が解除に応じず退去しない場合は貸主から明け渡し請求訴訟を起こされる可能性があります。裁判費用は訴えられた側である借主が負担することになるケースが多いため、裁判を起こされる前に速やかに退去しましょう。

退去

契約解除通知が届いた場合、指定期日までに退去しなくてはなりません。退去時には新居に引っ越すための費用や、新居の契約時に必要な仲介手数料・敷金などの負担が生じるため、資金の確保が必要です。

指定期日までに新居を確保できなかった場合も、貸主は待ってくれません。契約解除通知が届いた場合は、指定期日までに退去できるように速やかに新居探しを開始しましょう。