オーバーローンでも不動産売却ができる裏ワザ

住宅ローンの残債が住宅の売却価格よりも上回ってしまうことを「オーバーローン」と言います。

例えば、住宅ローンが2,000万円残っているのにも関わらず1,500万円でしかうれない状態はオーバーローンです。一部の投資用マンションなどを除いて、一般的に住宅の価格は購入時よりも下がることが通常となります。

特に自己資金が低いという条件下で家を購入したり、価値が下がりやすい悪条件な不動産を選んでしまうと、オーバーローンに陥りやすくなります。オーバーローンの状態では、たとえ住宅を売却できたとしても借金が残るだけなので適切な売却のタイミングとは言えません。

また、住宅ローンが残っている段階ではその住宅に抵当権が残っているため、スムーズに売却するのが難しくなります。

住宅ローンが残っている家は、銀行からの「抵当権」が存在しています。抵当権とは、銀行が家を担保としている権利のことです。もし、家を売却したお金でローンを完済できれば、売却と同時に抵当権が無くなるため、何の問題もなく家を売却することができます。

一方、売却後もローンの残高が残ってしまうオーバーローンの状態では、銀行が認めない限り抵当権を抹消することはできません。仮に抵当権が存在したままの家を売却したとしても、ローンを返せなかった場合は、銀行によってその家が競売にかけられてしまうこともあり得ます。そんなリスクを背負ってまで、抵当権付きの家を購入する人はいませんよね。

そのため、オーバーローンでは基本的に家を売却することが難しくなります。でも、ご安心ください。オーバーローンでも住宅を売却できる方法があります。次の項目でご説明します。

前述の通り、住宅ローンが残っている家は抵当権が発生しているため、売却するのが難しいことがわかりました。

そこで活路となる手段が「任意売却」です。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に住宅を売却し、その売却金をローンの返済に充てる方法。

不動産会社が仲介に入り、銀行と売り主の両者が納得する形で売却を進めていきます。銀行としても住宅ローンの返済が滞るよりも、売却金を使って返済に充ててもらったほうが助かりますよね。

さらに、家を競売にかけるよりも高く売ることができるので、両者にとってメリットが大きい点も任意売却の特徴です。