親のマンションの相続にかかる税金、相続税を軽減する方法などを解説

マンションを相続する際は、手持ちの現金が足りず費用や税金を支払えないという状況を回避するためにも、事前にどのような費用や税金がかかるか把握しておく必要があります。

マンションの相続でかかる税金、費用について詳しく見ていきましょう。

相続税の計算方法

相続では、相続した財産に相続税が課せられます。相続税の計算方法は以下の通りです。

相続税＝（相続税評価額－控除額）×税率

相続税評価額とは、相続財産の価値を国税庁が決めたルールに基づいて評価したものです。例えば、現金や預金は額面金額がそのまま相続税評価額になりますが、マンションのような不動産は価値の算出が難しく、特殊な計算方法で相続税評価額を算出する必要があります。

控除額とは、相続税の支払いが免除される金額です。相続税評価額から控除額を差し引いた金額が0になった場合は、相続税が課されません。

相続税の税率は、相続税評価額が大きいほど高い税率が適用される仕組みになっています。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は、建物と土地に分けて算出し、最後に合算します。それぞれの相続税評価額の計算方法は以下の通りです。

建物：固定資産税評価額

土地（路線価あり）：路線価／㎡×マンションの敷地面積（㎡）×持分割合

土地（路線価なし）：固定資産税評価額×財産評価基準書の税率×持分割合

建物の相続税評価額は固定資産税の評価額と同じです。正確な固定資産税の評価額は、納税通知書を見れば確認できます。

土地の相続税評価額は、路線価が定められている場合と定められていない場合で、計算方法が異なるので注意してください。持分割合とは、マンション全体の面積で自分が占有している面積のことで、登記事項証明書を見れば確認できます。

相続税の税率

相続税の税率は、相続税評価額の金額によって以下のように変化します。

マンションの相続で発生する費用

マンションを相続する際には、相続税以外に以下の費用が発生します。

• 登録免許税
• 司法書士報酬

登録免許税とは、登記手続きでかかる税金です。相続ではマンションの名義を変更する際に登録免許税がかかります。

登録免許税の税率はどのような目的で登記手続きを行うかによって異なり、相続の場合は「相続税評価額×0.4％」です。

登記手続きは自分でもできますが、必要書類の準備や手続きには時間と手間がかかるため、司法書士に依頼する方も少なくありません。しかし、司法書士に依頼する際は、報酬として3～10万円程度の費用が発生する点に注意してください。

相続税を計算する際に利用できる主な控除として、以下の2つが挙げられます。

• 基礎控除
• 配偶者控除

それぞれの控除について詳しく説明していきます。

基礎控除

基礎控除は相続人であれば誰でも利用できる控除で、他の控除と併用することも可能です。以下のように相続人の人数によって変化します。

基礎控除＝3,000万円＋600万円×相続人の人数

例えば、配偶者と子どもが2人いる場合は、相続人の人数は3人となるため、4,800万円の基礎控除を受けられます。

そのため、この事例では相続税評価額が4,800万円以下の場合は、相続税を課されません。相続税評価額が基礎控除を上回っている場合のみ、相続税が課されます。

配偶者控除

配偶者控除は遺産を相続する配偶者のみ利用できます。配偶者は基礎控除と併用できます。以下のいずれかで控除額が大きいほうを自由に選択することが可能です。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分相当額

1億6,000万円を選択した場合、配偶者の相続税評価額が1億6,000万円以下だと、相続税が課されません。

配偶者の法定相続分相当額を選択した場合は、配偶者の相続税評価額が1億6,000万円を超えていても、法定相続分相当額に収まっていれば、相続税を課されずに済みます。

税負担を軽減できるのがどちらなのか、よく考えてから選択しましょう。

マンションを相続する際は、不備なく速やかに相続するためにも、事前にどのような流れで相続するのかを把握しておくことが大切です。

マンションを相続する際の主な流れは以下の通りです。

1. 法定相続人を確認
2. 法定相続分を確認
3. 相続登記に必要な書類を用意
4. 相続登記を行う
5. 相続税を納付する

それぞれの流れを詳しく解説していきます。

法定相続人を確認

相続が発生した際は、まず誰が法定相続人なのかを確認する必要があります。その理由は、遺産分割について話し合う際は相続人全員の同意が必要で、不参加の相続人がいた場合は最初からやり直さなくてはならないためです。

生前に遺言書を作成していて、誰が相続人なのか指示している場合は、その指示に従います。遺言書を作成していない場合は、民法に定められている以下の法定相続人にて、遺産分割を行います。

• 第一順位：被相続人の子ども
• 第二順位：直系尊属（両親）
• 第三順位：兄弟姉妹

配偶者はどのような相続においても相続人に含まれます。それ以外は相続順位の高い方が相続人になります。例えば、配偶者と子ども、両親がいる場合は、配偶者と相続順位の高い子どもは相続人になれますが、両親は子どもよりも順位が低いので、相続人になることができません。

後でトラブルになることを回避するためにも、遺言書を探すとともに、相続人が誰なのかを必ず確認しておきましょう。

法定相続分を確認

遺言書が作成されている場合は遺言書の内容に従いますが、作成していない場合は、以下の法定相続分に従って遺産分割を行うのが一般的です。

• 配偶者と子どもの場合：配偶者が2分の1、子どもは2分の1を等分
• 配偶者と直系尊属の場合：配偶者が3分の2、直系尊属は3分の1を等分
• 配偶者と兄弟姉妹の場合：配偶者が4分の3、兄弟姉妹は4分の1を等分

遺産分割協議という方法もあり、相続人全員で話し合い、法定相続分とは異なる遺産分割をすることも可能です。ただし、相続人全員の同意を必要とする点に注意してください。

相続登記に必要な書類を用意

マンションを誰が相続するのか決まった場合は、マンションの名義を変更する相続登記に必要な書類を用意する必要があります。マンションの相続登記で必要なのは、以下のような書類です。

• 登記事項証明書
• 被相続人の住民票の除票
• 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書

登記事項証明書は法務局、その他の書類は各市区町村の役所で取得します。また、遺産分割協議書は相続人が作成します。必要書類の準備に時間がかかる可能性があるため、なるべく早めに用意しておきましょう。

相続登記を行う

相続登記は、相続の対象となる不動産を管轄している法務局で行います。相続登記申請書と、用意した必要書類を窓口に提出します。

10日ほどで登記完了証および権利証が発行されるので、これらの書類を窓口または郵送で受け取れば、相続登記が完了です。

相続税を納付する

マンションを含む相続税評価額が控除額を超えている場合、超過した分について相続税を納めなくてはなりません。

相続税の納付はいつでも良いというわけではなく、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内とされています。

また、相続を放棄する場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から3か月以内に手続きをしなくてはなりません。

いずれも期限が決まっているので、速やかに手続きを済ませましょう。

マンションを相続する際、マンションの相続税評価額によっては、多額の相続税が課される可能性があります。そのため、相続税の負担を軽減したいと考えている方も多いでしょう。

相続税の負担を軽減する方法として、以下の3つが挙げられます。

• 小規模宅地等の特例を利用する
• 相続したマンションを売却する
• 贈与税の配偶者控除を利用する

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

小規模宅地等の特例を利用する

小規模宅地等の特例とは、特定の要件を満たすことによって、相続税評価額を50～80％の範囲で減額できる特例です。相続したマンションが特定居住用宅地、特定事業用宅地、貸付事業用宅地なのかによって減額割合や限度面積、条件が異なります。

特定居住用宅地とは、住宅として土地を利用していたケースです。取得者が配偶者の場合は特に条件はありませんが、取得したのが同居していた親族の場合は、相続開始から相続税の申告期限までの居住と土地の所有が条件となります。それ以外の親族の場合は、被相続人に配偶者がいないこと、相続開始時から相続税の申告期限までの期間に所有していることなどの、複数の条件を満たさなくてはなりません。

特定事業用宅地とは、事業に土地を活用していたケースです。被相続人の事業を引き継いで、相続税の申告期限まで継続している場合のみ利用できます。また、相続税の申告期限までに土地を所有していなくてはなりません。

貸付事業用宅地とは、賃貸に土地を活用していたケースです。貸付事業を引き継ぎ相続税の申告期限まで、継続している場合のみ利用できます。また、特定事業用宅地と同様、相続税の申告期限までに土地を所有していなくてはなりません。

小規模宅地等の特例を利用すれば、土地の相続税評価額を抑えられるでしょう。

相続したマンションを売却する

相続したマンションを売却して現金化することが、相続税の節税につながる場合もあります。通常はマンションのまま相続したほうが相続税評価額を下げられるため、相続税の負担を軽減できます。しかし、売却価格が相続税評価額を下回るようなケースでは、マンションを売却して現金化したほうが相続税の負担を軽減できるのです。

特殊な事例ではあるものの、売却価格が相続税評価額を下回る可能性も十分考えられます。ただし、相続税評価額よりも高く売れた場合は、相続税の負担が大きくなるため、不動産の専門家である不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

贈与税の配偶者控除を利用する

贈与税の配偶者控除を利用した生前贈与で、相続税の負担を軽減するという方法もあります。贈与税の配偶者控除とは、婚姻期間が20年超の夫婦で利用できる贈与税の優遇制度です。

居住用不動産または居住用不動産の取得を目的とした金銭贈与が、夫婦間で行われた場合、贈与税が2,000万円まで非課税となります。基礎控除の110万円と合わせることによって、2,110万円までの控除を受けることが可能です。

相続時精算課税制度は、相続時に相続税の課税対象となりますが、贈与税の配偶者控除では課税対象となりません。控除を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 夫婦の婚姻期間が20年を超えてから行われた贈与
• 配偶者が贈与した財産が居住用不動産または居住用不動産の取得目的とした資金
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住んでおり、その後も住み続ける見込みがある

配偶者は相続税の配偶者控除もあるため、どちらを選択したほうが良いか、よく考えてから選択しましょう。

マンションを相続する際は、相続税の負担を軽減する方法を身につけることも大切ですが、以下の3つのポイントを押さえておくことも重要です。

• 相続税の支払い期限は決まっている
• 相続人がなかなか決まらない場合がある
• 空き家の場合は売却するのも選択肢の1つ

それぞれのポイントを詳しく説明していきます。

相続税の支払い期限は決まっている

マンションを売却して現金化する場合、手持ちの現金が増えるため、余程のことがない限り相続税を支払う資金が不足することはないでしょう。

しかし、相続財産に占めるマンションの割合が多い場合は、相続税の支払いに必要な現金が不足する可能性があるので、注意が必要です。

納税に必要な資金が不足している場合でも、相続税の納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内と期限が決まっています。

超過した場合は延滞税によって相続税の負担が大きくなるため、相続税の支払い期限から逆算して手元に資金を用意しておきましょう。

相続人がなかなか決まらない場合がある

相続人が複数人いるケースでは、誰がマンションを相続するのか揉める可能性があります。相続人がなかなか決まらない場合でも、相続税の納付期限は変わりません。そのため、円滑に誰が相続するのかを決める必要があります。

相続発生時に揉めるのを避けたい場合は、相続について生前に話し合っておき、話し合った内容を遺言書に残しておくという方法が有効です。

遺言書を作成しておらず、相続発生後に揉めた場合、相続人全員で共有する共有分割という選択肢があります。しかし、共有分割は管理や処分の際、他の共有者の同意が必要で、何かと手間や労力がかかるのであまりおすすめしません。なるべく他の方法を選択しましょう。

空き家の場合は売却するのも選択肢の1つ

相続したマンションを空き家のまま放置すると、換気や掃除をしないことによって室内の劣化が進行しやすくなり、資産価値が下がります。

また、空き家であっても固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金などの維持コストが発生するため、空き家のまま放置することにメリットはありません。

そのため、マンションを使用する予定がない場合は、資産価値が下がることを防ぐ、無駄な支出を防ぐためにも、マンションを売却することをおすすめします。

相続したマンションに住みながらお金を確保したい方には、リースバックがおすすめです。リースバックでは、リースバック会社にマンションを売却してまとまったお金を手に入れ、リースバック会社に賃料を支払うことで住み続けることが可能です。目的によって最適な選択肢が異なるため、よく考えてから選びましょう。