リースバックでトラブル？トラブル事例と後悔しないためのポイントを紹介

マイホームの所有者がまとまったお金を確保する方法には、以下のような方法があります。

• マイホームを売却する
• リースバックを利用する
• リバースモーゲージを利用する

上記は、いずれもマイホームをお金に変換することができますが、それぞれの特徴は異なり、人によって最適な選択肢は異なります。

リースバックを選んで後悔しないためにも、リースバックのメリット・デメリットを把握し、自分に合うかどうかを見極めることが大切です。

リースバックのメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• マイホームに住み続けられる
• ランニングコストを軽減できる
• お金の使い道は自由
• 短期間で現金化できる

マイホームに住み続けられる

自宅を売却する際に、不動産売却を選択した場合は、マイホームを買主に引き渡さなくてはならないため、継続して住むことはできません。また、引き渡し日までに引っ越さなくてはならず、引っ越しの手間や費用がかかる点がデメリットです。

一方、リースバックであれば、マイホームを売却した後も買主と賃貸借契約を締結することによって、同じ家に住み続けることができます。そのため、まとまったお金を確保したいものの、マイホームを手放したくないという方に向いています。

また、引っ越さずに済むため、売却後の引っ越しの手間や費用を省ける点もリースバックのメリットです。

ランニングコストを軽減できる

不動産を所有することによって発生する、ランニングコストを軽減できます。

リバースモーゲージの場合には、不動産の所有権は移りません。そのため、不動産の所有者が毎年支払う、固定資産税や都市計画税などの支払いが必要です。

しかし、リースバックの場合、不動産の所有権は買主に移ります。そのため、固定資産税や都市計画税などのランニングコストは買主（貸主）の負担となるので、ランニングコストを軽減できるのです。

マンションの場合、固定資産税や都市計画税以外にも、管理費や修繕積立金などのコストが発生します。リースバックであれば、これらの費用も軽減できます。

また、賃貸物件では、修繕にかかる費用も買主（貸主）の負担となるので、少しでも費用の負担を軽減したい方に向いています。

お金の使い道は自由

リースバックを選択すれば、マイホームの売却によって得られた売却代金を自由に使うことができます。リバースモーゲージの場合は、マイホームを担保に融資を受けるという仕組みになるため、金融機関によっては資金用途を生活資金に限定しているケースが多いです。

一方リースバックの場合は、手に入るのは売却代金なので資金用途を制限されません。そのため、事業資金や教育資金、投資資金など自分の好きにお金を使うことができます。

資金用途を制限されたくなく、自由に使いたいという方には、リースバックが向いていると言えるでしょう。

短期間で現金化できる

リースバックを選択すれば、短期間でまとまった現金を手に入れることができます。通常の不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼してから売却活動に取り掛かります。売却活動に取り掛かっても、すぐに購入希望者が現れるとは限りません。

購入希望者が現れて売買契約を締結した場合でも、引き渡し・決済までさらに1ヶ月ほどの期間を要します。現金化まで、半年以上の時間を要することも多いです。

しかし、リースバックであれば、リースバック業者と利用者が合意さえすればすぐに契約が成立します。まとまったお金がすぐに手に入るため、急にお金が必要で困ったという方にも向いているでしょう。

利用してから「こんなはずではなかった」と後悔しても手遅れです。後悔しないためにも、リースバックのデメリットもしっかり把握してから利用することが大切です。

リースバックのデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 家賃を支払わなくてはならない
• 契約を更新できない可能性がある
• 一般的に買取価格が安い

家賃を支払わなくてはならない

リースバックでは、マイホームを一度売却し、売却したマイホームの新たな所有者との間で賃貸借契約を締結します。そのため、貸主に対して毎月家賃を支払わなくてはなりません。

住宅ローンを完済していた住宅の場合には、これまでは発生していなかった住居費が毎月発生します。また、住宅ローンの返済が残っていた方は、残債の返済に売却代金を充当して完済できたとしても、次は家賃を支払うことになります。

いずれの場合も毎月家賃が発生するため、売却代金を使い切ってしまうと将来の住居費の支払いが困難になりかねません。年金収入だけでは老後の資金が不十分なので、売却代金を計画的に利用しましょう。

契約を更新できない可能性がある

リースバックでは、売却したマイホームの所有者と賃貸借契約を締結しますが、いつまでも契約を更新できるとは限りません。

定期借家の場合、基本的に契約の更新はなく、当初設定された契約期間満了とともに契約が終了します。契約を再度締結することによって物件に住み続けることができますが、貸主が了承するとは限りません。

普通借家の場合、契約期間満了とともに契約を更新するかどうかの話し合いがあり、借主が継続を希望すれば基本的に契約が更新されます。

しかし、貸主側に自己が使用する、建物の劣化が進行していて解体の必要があるなどの正当事由がある場合は更新できません。

リースバックを利用しても、永住が保証されているわけではないという点に注意が必要です。

一般的に買取価格が安い

リースバックの買取価格は、一般的な不動産の売却と比較すると売却価格が安くなります。その理由は、リースバック業者は、買い取った不動産を転売して利益が得られるようにする必要があるためです。

相場と同じ価格帯で買い取っては、リースバック業者にメリットはありません。賃貸として貸し出してから売却しても、利益が得られるような買取価格に設定します。

売却時の相場や修繕費用などを考慮した結果、相場と比べて買取価格が安くなる傾向にあります。

住み続けることにこだわりがないのであれば、通常の不動産売却を選択したほうが多くのお金が手に入るでしょう。

急にまとまったお金が必要になった、住宅ローンの支払いが困難になったなどのケースで有用なリースバックですが、トラブルに発展するケースも少なくありません。

トラブルを未然に防ぎながら安心してリースバックを利用するためには、リースバックのトラブル事例を把握しておくことが大切です。

リースバックのトラブル事例として、以下の事例が挙げられます。

• 家賃を引き上げられて払えなくなった
• 勝手に売却されてしまった
• 買戻価格が高すぎて買い戻せなかった
• 相続人とトラブルに発展した
• 更新・再契約を断られてしまった
• 買取価格が相場よりも低すぎた
• 買い戻しを断られた
• リースバック業者が破綻した
• 諸費用が高額だった
• リースバックを利用できなかった

家賃を引き上げられて払えなくなった

リースバック契約当初に設定された家賃が、いつまでも同じ設定とは限りません。

貸主側が契約更新時に家賃設定を引き上げられた場合は、契約を更新するには基本的に引き上げに応じる必要があります。

家賃引き上げに対して貸主に交渉することは可能ですが、交渉が合意に至らなかった場合、期間の満了とともに部屋を明け渡さなくてはなりません。

住み続けるためには引き上げ後の家賃で借り続けなくてはなりませんが、家計への圧迫は避けられないでしょう。

結果的に家賃の支払いが困難になって退去に至る方も一定数いるため、契約する場合には将来的な家賃の引き上げを想定した上で契約したほうが安心です。

勝手に売却されてしまった

リースバック業者は自身が所有する不動産なので、リースバック契約中であっても自由に売却することが可能です。

リースバック契約中に不動産を高く買い取りたい方が現れた場合、家賃収入を得るよりも安定的に利益を得たいという考えから売却を選択するリースバック業者も見られます。

リースバック契約中の売却は「違反」ではありません。

しかし、所有者が変わったことによって、契約を更新してもらえなかったといったように新しい所有者との間でトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。

買戻価格が高すぎて買い戻せなかった

リースバックには、一度売却したマイホームを買い戻せるという特徴があります。

しかし、契約書に記載されている買戻価格が、買取価格よりも高額に設定されている場合があります。

契約書に記載されている「買戻価格」が「買取価格」より高い点については、違反ではありません。買戻価格があまりにも高額の場合は、買い戻しを希望していても資金が足りず、買い戻しを実現できないので注意が必要です。

一時的な資金の不足を解消する目的でリースバックを利用しており、将来的に買い戻しを予定している方は、トラブル回避のためにも買戻価格を事前に確認しておきましょう。

相続人とトラブルに発展した

リースバックでは、一般的な不動産売却のように、広告掲載といった売却活動を行ったり、購入希望者向けに内覧を行ったりしません。そのため、周囲に知られずに現金化できるのが特徴です。

しかし、身内に相談せずに勝手に現金化することで、自宅を相続するつもりだった相続人とリースバック利用を巡ってトラブルに発展するケースも少なくありません。

相続人の承諾を必ず得なくてはならないというわけではありませんが、トラブルを未然に回避するためにも、リースバックを利用する旨を相続人に伝えておきましょう。

更新・再契約を断られてしまった

借主が賃貸借契約の更新・再契約を希望している場合であったとしても、必ず契約が更新・再契約されるとは限りません。

リースバックのデメリットの「契約を更新できない可能性がある」の見出しでも触れた通り、永住が保証されているというわけではありません。

定期借家の場合には、契約期間満了後に再契約がない限り契約が終了します。

また、普通借家の場合には、更新が前提ではあるものの、売主に特段の事由があると契約の更新を拒否できてしまいます。

永住できるとは限らないため、永住を希望している方は早めの買い戻しを検討しましょう。

買取価格が相場よりも低すぎた

リースバックのデメリットの「一般的に買取価格が安い」の見出しでも触れた通り、自宅の買取価格は、一般的な不動産売却における相場よりも低いです。

2～3割程度安くなるケースが多いですが、リースバック業者によってはそれよりも価格を低く提示する場合があります。

提示された価格が相場だと勘違いして契約すると、手に入るお金が少なくなります。適切な金額で買い取ってもらうためにも、複数のリースバック業者の買取価格を比較しましょう。

買い戻しを断られた

リースバックを使用すると、一度売却したマイホームであっても買い戻すことができると考えている方も多いのではないでしょうか。

しかし、リースバックでは、買い戻しが保証されているというわけではありません。契約書に買戻特約が盛り込まれていない場合、買い戻せない可能性がある点にも注意してください。

「自宅を買い戻す予定だったのに」と後悔しないためにも、契約時には契約書に買戻特約が盛り込まれているか確認してから契約しましょう。

リースバック業者が破綻した

リースバックを利用したリースバック業者が、業績悪化を理由に破綻する可能性があります。その場合、リースバック業者が所有していた不動産は、競売にかけられることになります。

競売にかけられても住むことは可能です。

しかし「勝手に売却されてしまった」の場合と同様、所有者が変わったことで新しい所有者との間でトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。

上記のような突発的なトラブルに巻き込まれないためにも、リースバック業者を選ぶ際は業績が安定しているか、大手のリースバック業者かなども事前に確認しておきましょう。

諸費用が高額だった

リースバック業者の中には、リースバック契約を締結する際、高額な諸費用を請求してくる悪質なリースバック業者もいます。

例えば、以下のような項目です。

• 測量費用
• 耐震補強費用
• 事務手数料

実際に必要な工事や作業にかかった費用が請求されている場合は特に問題ありませんが、請求された費用があまりにも高額な場合には何らかの不正の可能性があります。

契約後に上記のような高額な諸費用を請求されてトラブルにならないためにも、契約前に発生する諸費用についてしっかり確認しておきましょう。

リースバックを利用できなかった

リースバックを利用したいと考えていても、必ずリースバックを利用できるとは限りません。その理由は、リースバック業者ごとにリースバックの利用条件を設けているためです。

例えば、抵当権を抹消できない場合はリースバックを利用できません。

抵当権とは、自宅を担保に融資を受ける際に設定されるものです。抵当権を設定した金融機関は、返済が滞ると抵当権を実行して不動産を売却して融資を回収します。

抵当権が残ったままでは抵当権を実行されるリスクがあるため、不動産を売却する際には残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。

不動産の買取価格が住宅ローンの残債を下回っている場合には、抵当権を抹消できません。このように、リースバックを利用できない可能性があるということを覚えておきましょう。

リースバックでよくあるトラブルを回避するには、以下の3つのポイントを押さえた上で契約を結ぶことが大切です。

• 複数のリースバック業者を比較する
• 家族とリースバックについて話し合う
• 住宅ローンの残債を確認する

複数のリースバック業者を比較する

リースバックを提供しているリースバック業者は少なくありません。

何かを契約する際、1社だけに相談すると契約条件が悪い場合でも気付きにくいです。そこで大切なのが、複数の業者で契約内容を比較することです。

リースバック業者を比較する際にチェックすべき項目には、以下の6つが挙げられます。

• 契約期間
• 買戻条件
• 買取価格
• 家賃設定
• 家賃以外の諸費用
• 実績

・契約期間

賃貸借契約の期間は、リースバック業者によって異なります。定期借家の場合は契約期間が長く設定されるものの、原則契約の更新はなく、住み続けたい場合は交渉によって再契約をする必要があります。

普通借家の場合は契約期間が短く設定されますが、更新することを原則としており、貸主に特段の事由がない限りは借主の借りる権利が守られるので安心です。

契約形態は、リースバック業者ごとに異なります。利用を検討しているリースバック業者の提示したのが定期借家だった場合は、契約後のトラブル回避のためにも契約期間を長期に設定する、再契約の有無についても確認しておきましょう。

・買戻条件

自宅の買い戻しを希望していない方にとっては基本的に関係ない項目ですが、買い戻しを希望している方は契約前に確認しておかなくてはなりません。

各リースバック業者は買取価格や家賃設定などに基づきながら買戻条件を設定するため、リース会社によって条件は大きく異なります。

買戻条件が緩めに設定されている場合は買い戻しのハードルが低いですが、その代わりに買取価格が低いと意味がありません。そのため、買戻条件を確認する場合には、買取価格や家賃設定なども踏まえながら総合的に判断することが大切です。

また、契約書に買戻特約がないと、買い戻しに応じてくれない可能性があります。買い戻しを希望する方は、契約書に買戻特約が盛り込まれているかも確認しておきましょう。

・買取価格

買取価格が高ければ高いほど、手元に残るお金が増えます。そのため、基本的には買取価格の高いリースバック業者選びがおすすめです。

しかし、買取価格の高いリースバック業者が良いとは一概に言い切れません。

その理由は、買取価格を高く設定する代わりに、家賃設定が高い、家賃以外の諸費用を多く徴収している可能性があるためです。

リースバック業者を比較する際には、買取価格に注目しがちですが、買取価格だけでなく、家賃設定や家賃以外の諸費用などを踏まえつつ、総合的に判断しましょう。

・家賃設定

家賃設定が低いほど、住居費にかかる負担を軽減できます。長期に渡って物件に住むことを前提としているのであれば、家賃設定はなるべく低いほうが良いでしょう。

リースバック業者は、周辺の家賃相場や買取価格などから家賃を設定します。周辺相場より家賃設定は高くなりますが、家賃を比較してより安いリースバック業者を選択することをおすすめします。

しかし、家賃設定が低い場合、買取価格も低い可能性が高いです。また、当初の家賃設定が低くても、契約更新時に家賃を引き上げる可能性もあります。

リースバック業者を選ぶ際は家賃設定だけにこだわるのではなく、総合的に判断するほか、家賃の引き上げについても確認しておくと安心です。

・家賃以外の諸費用

リースバックのデメリットの「諸費用が高額だった」の見出しでも触れた通り、家賃以外の諸費用を請求するリースバック業者も一定数います。

実際に必要な費用が請求されていれば特に問題はありませんが、買取価格を下げるためや家賃収入を増やすためといった理由で費用が上乗せされていないか注意が必要です。

不動産の所有者がリースバック業者に変更になることによって、固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費や修繕積立金などがリースバック業者負担になります。

上記の費用を家賃に上乗せして請求しているリースバック業者もいれば、共益費といった名目で徴収しているリースバック業者も一定数います。

また、マンションの場合には、駐車場や駐輪場の利用料に注意が必要です。これらの利用料は、所有者が負担するものとなっているので貸主負担です。

ただし、貸主負担ではあるものの、実際に使用しているのは借主なので、家賃への上乗せや共益費として徴収される傾向があります。

無駄な支出を減らすためにも、家賃以外の諸費用の設定が正しいかどうか確認しておきましょう。

・実績

リースバック業者が破綻した場合には、不動産が競売にかけられることによって所有者が変わり、トラブルに発展するリスクが高まります。そのようなリスクを回避するためにも、リースバック業者の実績と業績を確認しておくことは不可欠です。

安定した業績で推移しているリースバック業者の場合、余程のことがない限り業績悪化が原因で破綻する可能性が低いです。また、実績が豊富なリースバック業者の場合は、家賃の引き上げや契約中の売却、契約更新の拒否などのトラブルが発生しにくいでしょう。

また、口コミを確認することも有用です。個人的な意見も含まれているため、全ての意見が参考になるわけではありませんが、どのようなリースバック業者なのか判断できる1つの指標になります。

リースバック業者を選ぶ際は、リースバック業者の実績・業績、口コミなどを参考にしつつ決定しましょう。

家族とリースバックについて話し合う

相続人にとってマイホームは、生まれ育った思いでの詰まった環境です。そのため相続発生時には、自分がマイホームを引き継ぎたいと考えている相続人もいることでしょう。

リースバックを利用する際は、利用前にそのような考えを持つ相続人との間でトラブルに発展しないようにするために、家族でしっかり話し合うことが大切です。

しかし、リースバックを利用する状況は、急にまとまったお金が必要になった、教育資金や老後資金を確保する必要が生じたなど、資金的に厳しい状況であることが多いです。

そのため、結果的に売却やリースバックなどを選ぶ可能性が高いですが、家族でしっかりと話し合えば、全員が納得した上で決断に至ることができるでしょう。

住宅ローンの残債を確認する

リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回っている場合には、売却代金で残債を完済できません。つまり、売却代金で残債を完済できなければ抵当権を抹消できないため、そもそもリースバックの利用は不可です。そのため、住宅ローンの残債を確認しておくことは必須になります。

もしも、買取価格が残債を下回っている場合でリースバックを利用したいのであれば、自己資金を拠出して残債を完済できれば抵当権の抹消は可能なため、リースバックを利用できます。

いずれの場合も、住宅ローンの残債を確認しなければリースバックを利用できるかどうか判断できないため、まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。