リースバックはやばい？リースバックで失敗しない方法を解説

マイホームを所有している方の中には、子どもの教育費が足りない、老後の生活費を十分に確保できていないなどの理由で、お金に困っている方も少なくありません。リースバックは所有する不動産でお金を確保する手段の1つです。

リースバックだけでなく、一般的な不動産売却やリバースモーゲージを選択してもお金を確保できるため、失敗しないためにもリースバックの特徴を理解しておくことが大切です。

リースバックの特徴をまとめると以下の通りです。

• 用途制限なしのお金が手に入る
• 引っ越さずに済む
• 固定費の負担を抑えられる

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

用途制限なしのお金が手に入る

リースバックでは、所有する不動産を売却することになるため、売却代金が手に入ります。手に入ったのが売却代金である以上、用途を制限されることはありません。

リバースモーゲージの場合は、不動産を担保に融資を受けるという仕組みです。そのため、事業資金として使用することはできないといったように用途が制限されるのが一般的です。

手に入れたお金の用途を制限されずに自由に使用したい方は、一般的な不動産売却またはリースバックを選択しましょう。

引っ越さずに済む

リースバックでは、リースバック業者と売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結します。つまり、売却後の家に家賃を支払いながら住み続けることができるのです。

一般的な不動産売却では、自身が居住することを目的とした買主に売却するため、売却後の家に住み続けることはできません。

マイホームに住み続けながらお金を手に入れたい方は、引っ越さずに済むリースバックやリバースモーゲージを選択しましょう。

固定費の負担を抑えられる

リースバックを選択した場合、不動産の所有者ではなく借主になります。不動産の所有者はリースバック業者となるため、所有者が負担する固定資産税や都市計画税などの固定費の負担を抑えることが可能です。

リバースモーゲージの場合は、不動産の所有者は自身のままです。そのため、固定資産税や都市計画税などの固定費は自身で負担しなくてはなりません。

固定費の負担を少しでも抑えたい方は、一般的な不動産売却の選択後に賃貸物件を借りるまたはリースバックを選択しましょう。

「リースバックがやばい」という噂の背景には、リースバックの内容を詳しく知らないまま利用して失敗した方が多いことが要因として挙げられます。

同じ失敗をしないためには、どのような失敗があるのか事例を事前に把握しておくことが大切です。

リースバックの失敗事例として、以下の8つが挙げられます。

• 買い戻しができなかった
• 家賃を支払えなくなった
• 諸費用の負担が大きかった
• 買取価格が低かった
• 契約を更新できなかった
• 所有者が途中で変わっていた
• 相続関係のトラブルが発生した
• 修繕費の負担で揉めた

それぞれの失敗事例を詳しく説明していきます。

買い戻しができなかった

リースバックは一度売却したマイホームを買い戻すことが可能です。しかし、マイホームの買い戻しが保証されているというわけではありません。

買い戻すことができるのは、あくまでも契約書に買い戻しについて明記されている場合に限られています。契約書に買い戻し特約が盛り込まれていない場合、売却したマイホームを買い戻すことができません。

また、買い戻し特約が盛り込まれている場合でも、期限が設定されていることが多いため、買い戻し特約の有無と内容を事前に確認しておきましょう。

家賃を支払えなくなった

一般的な賃貸物件は家賃を高く設定すると他の物件に入居者を奪われることになるため、周辺の家賃相場を踏まえながら家賃を設定します。

しかし、リースバックは入居者が既に決まっている状態なので、周囲の家賃相場を気にせず家賃が高めに設定されるケースが多いです。その結果、契約時は問題ないと思っていても、契約後しばらく経ってから家賃を支払えなくなったという方も少なくありません。

賃貸期間が長くなると、住居費の負担が重くのしかかるため、買い戻す場合も次の住まいを探す場合もなるべく賃貸期間が長くならないように注意しましょう。

諸費用の負担が大きかった

リースバックを選択することで、ある程度のまとまったお金が手に入ると考えている方も多いでしょう。しかし、諸費用の負担が大きく、想定よりも手元に残るお金が少なかったとトラブルに発展するケースも少なくありません。

リースバックでは、一般的な不動産売却で発生する抵当権の抹消時にかかる登録免許税や司法書士報酬、事務手数料、仲介手数料以外に以下のような費用がかかります。

• 敷金・礼金
• 保証料
• 火災保険料
• 家財保険料
• 事務手数料

上記の諸費用が高額に設定されている場合、手元に残るお金が少なくなるため、どのような諸費用がかかるのかを事前に確認しておきましょう。

買取価格が低かった

リースバック業者は契約者が家を買い戻さずに賃貸契約を終了した場合、購入した物件を売却します。売却時はリフォームやリノベーションに費用がかかるほか、なかなか買い手が見つからない可能性があるといったようにリスクを伴います。そのため、買取価格を市場の相場よりも安く設定してリスクを抑えるのが一般的です。

何もしらずにリースバックを利用した場合は、市場の相場よりも2～3割程度安く売却して損をするので注意してください。買取価格と市場の相場をしっかり確認する、少しでも高く売却したいという方はリースバックではなく一般的な不動産売却を選択しましょう。

契約を更新できなかった

リースバック業者と締結する賃貸借契約は定期借家契約と普通借家契約のいずれかです。定期借家契約の場合は、契約時に定めた契約期間満了後は契約が終了するため、更新という選択肢はありません。ただし、貸主が承諾した場合は、再契約で住み続けることが可能です。

普通借家契約の場合は、更新が原則となるため、契約を更新できない正当事由がない限りは更新できます。しかし、正当事由がある場合は、契約を更新できません。

借主が契約の更新を希望していても、上記のように契約を更新できない場合があることを理解しておきましょう。

所有者が途中で変わっていた

リースバック業者は、貸し出している物件を勝手に売却しても問題ありません。そのため、高く購入してくれる買い手が見つかった場合、借主に何も告げずに物件を勝手に売却する可能性があります。

所有者が変わった場合、立ち退きを要求される、次の契約を更新できない、家賃の値上げを要求されるといったトラブルに発展することも少なくありません。

リースバック業者の経営破綻が原因で、不動産が競売にかけられたことで所有者が変わる可能性もあるので気を付けましょう。

相続関係のトラブルが発生した

リースバックでは、売却した家に住み続けられるため、外観からは売却したことが第三者に分かりません。そのため、相続人にリースバックの話をしないまま相続が発生した場合は、家を相続できるものと考えていた相続人とトラブルに発展する可能性があります。

リースバックを利用する際には相続人の許可は必要ないため、生前に話をしておくことが必須というわけではありません。しかし、相続発生時のトラブルを回避するためにも事前にリースバックの利用について相続人に相談しておきましょう。

修繕費の負担で揉めた

一般的な賃貸物件の場合、借主の故意によって発生した設備の故障以外は基本的に建物の修繕費は貸主が負担します。しかし、リースバックの場合、売主がそのまま住み続けるため、契約前の設備の状況を確認できないという理由から、特約で修繕費を借主負担としているケースが多いです。

一般的な賃貸物件と同様、リースバックも修繕費を貸主が負担するものと解釈していると後でトラブルに発展します。修繕費を誰が負担するのかを契約前に確認しておきましょう。

リースバックの失敗を未然に防ぐには、失敗事例から失敗を防ぐための対策を学ぶことが大切です。

リースバックの失敗を防ぐ方法として、以下の3つが挙げられます。

• 契約条件をしっかり確認する
• 相場をしっかり確認する
• 信頼できる買取業者に依頼する

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

契約条件をしっかり確認する

リースバックにおける失敗のほとんどは、契約を締結する前に契約条件を確認することで回避できます。

例えば、以下のような項目を確認しておくことが大切です。

• 普通借家契約または定期借家契約のどちらなのか
• 買取価格
• 買い戻し特約の有無と条件
• 家賃設定
• 修繕費をどちらが負担するか
• 契約時にかかる諸費用

不利な条件で契約を締結して後悔しないためにもしっかり契約条件を確認しましょう。

相場をしっかり確認する

リースバック業者に提示された買取価格が相場と比較して大幅に低い場合、リースバックを利用すると損をします。リースバックの買取価格は相場よりも低いため、買取価格を相場と同程度まで引き上げることはできません。しかし、相場を把握しておけば、交渉することで多少は買取価格を上げてもらえる可能性があります。

また、リースバックを利用する場合は、リースバック業者によって買取価格が異なるため、複数のリースバック業者に査定を依頼することが大切です。

買取価格が高いリースバック業者を選択すれば、少しでも高くマイホームを売却できるでしょう。

信頼できる買取業者に依頼する

買取価格の高いリースバック業者が最適な依頼先というわけではありません。買取価格が高くても、家賃設定が高い、修繕費が自己負担、買い戻し特約が盛り込まれていない場合は契約後にトラブルに発展する可能性があるので注意してください。

リースバックを契約する際は、買取価格だけでなく他の条件やリースバック業者の実績や口コミなどから総合的に判断することが重要です。

実績が豊富・口コミの良いリースバック業者は信頼度の高い買取業者と言えます。契約後のトラブルを回避できる可能性が高いため、買取業者選びもしっかりこだわりましょう。