セール＆リースバックってどんなもの？仕組みをわかりやすく解説

業績が不調な企業の中には、経営改善を図るために資金調達を検討しているという企業も多いでしょう。しかし、業績が不調な場合、滞納のリスクが高いという理由で、金融機関の融資を受けにくいのが現状です。

そこで登場するのがセール＆リースバックです。セール＆リースバックとは何か、融資との違いなどを詳しく見ていきましょう。

企業の資金調達方法の1つ

セール＆リースバックは、所有する不動産を売却することによって売却代金を手に入れる企業の資金調達方法の1つです。

「不動産を売却するのであれば一般的な不動産売却でもいいのでは？」と気になった方も多いでしょう。一般的な不動産売却の場合、不動産の買主は自身が使用するための不動産を購入するため、企業は売却後の不動産を使用できません。

しかし、セール＆リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結することで家賃を支払いながら売却後も不動産を使用できます。

そのため、セール＆リースバックは、資金調達の必要があるものの、不動産を使用したいと考えている企業に選ばれています。

融資との違い

「不動産を担保とする金融機関の融資でもいいのでは？」と気になった方も多いでしょう。不動産を担保とすることで融資を受けられる可能性はありますが、契約が可能かどうかは会社の業績が大きく影響するため、業績が悪い場合は審査に通らない可能性が高いです。

また、融資は資金用途が制限される可能性がある、融資に対して利息が発生するという点に注意しなくてはなりません。

一方、セール＆リースバックは、不動産に資産価値さえあれば売却代金を手に入れることが可能です。また、手に入るのはあくまでも売却代金であるため、資金用途を制限されない、利息が発生しないため、融資よりも利便性が高いと言えるでしょう。

セール＆リースバックが最適な資金調達の手段とは限りません。利用してから後悔しても手遅れなので、セール＆リースバックのメリットとデメリットを把握し、自社に最適なのか見極めてから利用することが重要です。

セール＆リースバックのメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 不動産の利用を継続できる
• コストを管理しやすくなる
• 資金用途に制限がない

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

不動産の利用を継続できる

セール＆リースバックの場合は、売却後の不動産をそのまま利用できます。もし、一般的な不動産売却を選択した場合は、買主が不動産を使用することになるため、引き渡し日までに引っ越さなくてはなりません。

しかし、セール＆リースバックであれば引っ越さずに済みます。そのため、引っ越し費用を削減できるだけでなく、移転先を探す手間と時間を省けるでしょう。

資金を調達できるだけでなく、働き慣れた環境のまま仕事を継続できるという点は、大きなメリットと言えるでしょう。

コストを管理しやすくなる

セール＆リースバックの場合、企業が負担するのは賃料や保険料だけなので、コストを管理しやすくなります。

不動産を所有している場合は、固定資産税や都市計画税などの税金だけでなく、維持管理に必要な費用や保険料などを会社が負担しなくてはなりません。

しかし、セール＆リースバックを利用した場合には、固定資産税や都市計画税などの税金、維持管理にかかる費用はリースバック業者が負担します。事務所の維持にかかるコストが明確になることでキャッシュフローを把握しやすくなるでしょう。

資金用途に制限がない

リースバックで手に入れたお金は不動産の売却代金なので、資金用途に制限がありません。金融機関の融資を利用する場合、資金用途が制限されることによって目的を達成できない可能性があるほか、融資を利用するたびに資金用途を確認されるのでとても不便です。

しかし、リースバックで手に入るお金は、一般的な不動産売却によって手に入る売却代金と同じです。資金用途が制限されていない、資金用途を確認されずに自由にお金を使える点は大きなメリットと言えるでしょう。

セール＆リースバックのデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 売却価格が相場よりも割安である
• リース料が割高である
• 改修を自由に行えなくなる

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

売却価格が相場よりも割安である

セール＆リースバックは、一般的な不動産売却の相場と比較して売却価格が安くなるのが一般的です。

リースバック業者は、契約者が買い戻しを実行せずに賃貸借契約が終了した場合、不動産を第三者に売却します。その際は、劣化を補うための修繕費用がかかる、修繕費用をかけても買主がなかなか見つからない可能性があるといったようにリスクを伴います。

リースバック業者は、買取価格を相場よりも安く設定することによって少しでもリスクを軽減しようとするため、売却価格が相場よりも割安になるのです。

そのため、少しでも多くのお金を手に入れたいのであれば、セール＆リースバックではなく一般的な不動産売却を選択したほうが良いでしょう。

リース料が割高である

セール＆リースバックの場合、一般的な賃貸物件よりもリース料が割高に設定されている傾向があります。

一般的な賃貸物件では、類似物件よりもリース料が割高だとリース料が安いほうに需要を奪われてしまいます。そのため、空室リスクを抑えるためにリース料を設定する際は周辺の相場を考慮するのが一般的です。

しかし、セール＆リースバックの場合は、既に借主が決まっているので周辺相場に合わせる必要がないため、割高に設定されるケースが多いです。

リース料が割高だと、事務所を維持するための負担が大きくなるので注意してください。

改修を自由に行えなくなる

セール＆リースバックでは、所有者がリースバック業者になるため、不動産の改修を自由に行えなくなります。

自社が所有者の場合は、改修するのに許可は基本的に必要ありません。そのため、事務所の間取りを必要に応じて変更するといったような改修工事を自由に行うことが可能です。

しかし、セール＆リースバックの場合、所有者がリースバック業者に変わるため、不動産を改修するためにはリースバック業者の許可が必要です。許可がなければ改修できないため、煩わしく感じる可能性があるでしょう。

メリット・デメリットだけでは、セール＆リースバックを利用すべきなのかどうかの判断が難しいという方も多いでしょう。

セール＆リースバックの利用についての正しい判断を下すには、セール＆リースバックの向き・不向きを把握し、自社がどちらに該当するのか見極めることが大切です。

最後にメリットとデメリットを踏まえた上で、セール＆リースバックに向いている企業と向いていない企業の条件を解説します。

セール＆リースバックに向いている企業

業績があまり良くないといった理由で融資を申し込んでも審査に通る可能性が低い企業は、セール＆リースバックに向いています。

その理由は、業績が良くない企業の場合、滞納のリスクが高いという理由から、金融機関の融資審査に通る可能性が低く、資金調達の手段が限られるためです。

セール＆リースバックの審査と会社の業績は関係ありません。不動産に資産価値があれば基本的に利用できます。

一般的な不動産売却による資金調達も可能ですが、売却した後は不動産を使用できません。そのため、資金調達の手段が限られていて、現在の不動産の使用を継続したいと考えている企業には、セール＆リースバックが向いているでしょう。

セール＆リースバックに向いていない企業

業績が好調であるものの手持ち資金が足りない、融資を申し込んでも審査に通る可能性が高い企業は、セール＆リースバックに向いていません。

その理由は、業績が好調な企業の場合、金融機関の融資審査に通る可能性が高く、わざわざセール＆リースバックに選択肢を絞る必要がないためです。

セール＆リースバックの場合、一般的な不動産売却よりも売却価格が安いので損をします。また、割高なリース料を支払うことになるため、支出が増える可能性があります。

そのため、不動産の使用を継続する予定がなく売却を視野に入れている、金融機関の融資を利用できる企業は、必ずしもセール＆リースバックが向いているとは言えないでしょう。