持ち家にかかる固定資産税は高い？持ち家にかかる税金を解説

住宅ローンを契約して持ち家を取得した場合は、住宅ローンの返済に加えて固定資産税や都市計画税などの納税も必要です。

税負担が大きいことが原因で返済や納税が困難になった場合、せっかく取得した持ち家を手放さなくてはならないので注意してください。

持ち家を取得した場合にかかる固定資産税や都市計画税とは何なのか、毎年どのくらいの税金を納めなくてはならないのかを詳しく見ていきましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、1月1日時点において土地や建物などの不動産を所有している方に対して課税される税金です。不動産を所有している方は毎年納めなくてはなりません。

所有しているのが持ち家の場合は、土地にかかる固定資産税と建物にかかる固定資産税を合算した金額が毎年自治体から請求されます。

持ち家の固定資産税は毎年いくら？

持ち家の固定資産税は、土地と建物の2つに分けて算出します。土地と建物の固定資産税の計算式は以下の通りです。

• 土地・建物の固定資産税：課税標準税額×1.4％（標準税額）

土地の課税標準額は路線価で算出します。路線価とは、道路に隣接している標準的な土地の単位面積あたりの価格（3年に一度改定）です。路線価×土地の単位面積（㎡）で課税標準税額を算出します。建物の課税標準税額は、固定資産税の納税通知書に記載されている課税明細書の価格です。

立地や広さ、築年数などで固定資産税は大きく異なりますが、8～15万円程度が相場です。一括もしくは年4回の分割で自治体に納めます。

都市計画税とは

都市計画税とは、1月1日時点において都市計画法に定められている市街化区域内の土地や建物などの不動産を所有している方に対して課税される税金です。固定資産税は、不動産を所有している方は原則全員納めますが、都市計画税は市街化区域内に限定されているため、全員が対象というわけではありません。

固定資産税と同様、持ち家の場合は、土地にかかる都市計画税と建物にかかる都市計画税を合算した金額が毎年自治体から請求されます。

持ち家の都市計画税は毎年いくら？

持ち家の都市計画税は土地と建物の2つに分けて算出します。土地と建物の都市計画税の計算式は以下の通りです。

• 土地・建物の都市計画税：課税標準額×最高0.3％（制限税率）

課税標準額は固定資産税のケースと同様、土地は路線価、建物は固定資産税の納税通知書に記載されている課税明細書の価格です。税率が約5倍違うので固定資産税の約5分の1と考えて問題ないでしょう。

固定資産税や都市計画税の負担は軽減・増大する可能性があります。増大する場合は負担が大きくなるので、増大は何としてでも回避したいところです。

固定資産税や都市計画税が軽減・増大するケースとして、以下の3つが挙げられます。

• 軽減制度を利用する
• 住宅を取り壊す
• 空き家を放置する

それぞれのケースを詳しく説明していきます。

軽減制度を利用する

建物の建っている住宅用地の場合、住宅用地の特例措置の適用を受けられます。住宅用地の特例措置の詳細は以下の通りです。

小規模住宅用地は200㎡までの部分、一般住宅用地は200㎡超の部分です。

また、新築住宅の場合は床面積120㎡までの部分について、建物の性能によって3～7年間固定資産税が2分の1に減額されます。

住宅を取り壊す

住宅用地の特例措置を利用できるのは、土地に建物が建っている場合のみです。そのため、空き家になっている、経年劣化が進行しているなどの理由で住宅を取り壊すと、住宅用地の特例措置を適用できなくなるので注意してください。

住宅を取り壊した場合、翌年の固定資産税や都市計画税が軽減されないため、負担が大幅に増加します。取り壊す必要がある方は、少しでも税負担を軽減するためにも、基準日である1月1日を過ぎた1月2日以降に取り壊しましょう。

空き家を放置する

日本は空き家の増加が問題となっており、2015年には問題解決のために「空き家等対策の促進に関する特別措置法」が施行されました。

この法律では、建物の倒壊や保安上の危険がある、衛生面での問題があるなどの理由で特定空き家に指定された場合、勧告を無視すると住宅用地の特例措置の対象外となります。

固定資産税や都市計画税の負担を軽減するために建物を残したままにしている方も多いと思いますが、管理が行き届いていないと税負担が大きくなるので注意してください。

持ち家を取得したものの、固定資産税や都市計画税の負担に悩んでいる方も多いでしょう。そこでおすすめするのがリースバックを利用するという方法です。

リースバックを利用するメリットとして、以下の5つが挙げられます。

• 固定資産税の負担を軽減できる
• 売却後も住み続けられる
• まとまった資金が手に入る
• 将来買い戻すことができる
• 周囲に売却したことがバレない

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

固定資産税の負担を軽減できる

リースバックでは、リースバック業者と売買契約・賃貸借契約を締結します。リースバック業者に持ち家を売却し、売却と同時に賃貸借契約を締結するという流れです。

持ち家の場合、所有権が自身にあるため、毎年固定資産税や都市計画税などを納めなくてはなりません。しかし、リースバックの場合、所有権がリースバック業者に移行しているため、固定資産税や都市計画税を納めずに済みます。

売却後も住み続けられる

リースバックでは、リースバック業者と賃貸借契約を締結します。そのため、家賃を支払う必要はありますが、売却後の自宅に住み続けることが可能です。

例えば、まとまったお金が必要であるものの、仕事上の理由、子どもの学校の都合といった理由から、生活環境を大きく変えたくないという方も多いでしょう。

リースバックであれば売却後も住み続けられるので、生活環境を変えずにこれまでと同じ生活を送れる点が大きなメリットです。

まとまった資金が手に入る

リースバックを利用する際には、リースバック業者が持ち家を買い取ります。不動産買取と同じ仕組みなので、売主はまとまった資金を手に入れることができます。

子どもの教育費が必要、ケガや病気などで治療費が必要といった理由でまとまった資金を必要としている方も多いでしょう。

一般的な不動産売却の場合は、売却によってまとまった資金は手に入りますが、住み慣れた家から離れなくてはなりません。しかし、リースバックであれば住み続けながらまとまった資金を手に入れることができます。

将来買い戻すことができる

リースバックを利用した場合、住み続けるには賃貸借契約を継続しなくてはならないのか気になっている方も多いでしょう。

賃貸借契約を継続するという方法以外に、将来買い戻すという選択肢もあります。所有権をリースバック業者から自身に戻すこともできるのです。

しかし、必ず買い戻せるとは限りません。リースバックであっても契約書に買い戻し特約が盛り込まれていない場合は買い戻しができない可能性が高いです。また、買い戻しが可能な期間があらかじめ決められていることが多いため、契約内容を確認しておきましょう。

周囲に売却したことがバレない

不動産会社に仲介を依頼する一般的な売却方法の場合は、広告を掲載する必要があるため、広告を見た周囲の方にバレる可能性が高いです。

また、広告を見ていない場合でも、査定に訪れた不動産会社の担当者、内覧に訪れた売主を見て、売却がバレてしまう可能性もあるので注意が必要です。

しかし、リースバックを利用した場合、リースバック業者の担当者が査定に訪れるものの、広告や内覧などはありません。バレずに売却できる点が大きなメリットでしょう。

リースバックを利用した場合、固定資産税や都市計画税などの負担を軽減できる、売却後も住み続けられるなどのメリットがありました。しかし、以下のようなデメリットもあるため、両方を踏まえた上で利用するかどうかを判断しましょう。

• 家賃の支払いが発生する
• 売却価格が相場よりも安い傾向がある
• 買い戻し価格が売却価格よりも高め
• 永住できるとは限らない

それぞれのデメリットについて詳しく説明していきます。

家賃の支払いが発生する

リースバックを利用した場合は、売却代金で住宅ローンを完済すれば住宅ローンの返済が不要になる、所有者ではなくなるので固定資産税や都市計画税の負担を軽減できます。

しかし、リースバック業者と賃貸借契約を締結するので、家賃の支払いが発生します。家賃設定が高い場合は住居費の負担が大きくなるので注意が必要です。

売却価格が相場よりも安い傾向がある

不動産会社に仲介を依頼する一般的な不動産売却の場合、市場相場に近い価格で成約する可能性が高いです。

しかし、リースバックの場合、不動産会社による買い取りと同様、市場相場よりも2～3割ほど低い買取価格を提示される傾向があります。高く売却したい方には不向きでしょう。

買い戻し価格が売却価格よりも高め

買い戻しを利用する際、売却価格と同額を用意すれば良いと考えている方も多いでしょう。しかし、リースバックの買取価格は市場相場よりも2～3割ほど低くなっており、買い戻し価格は市場相場を基準としているため、売却時よりも高く買い戻さなくてはなりません。

買い戻しのハードルが高いという点に注意してください。

永住できるとは限らない

リースバックでは、リースバック業者と賃貸借契約を締結することで家賃を支払いながら売却後の持ち家に住み続けることが可能です。

しかし、必ず永住できるとは限りません。定期借家契約は、契約期間の満了とともに契約が終了するため、リースバック業者と再契約できない限り、建物を明け渡す必要があります。

普通借家契約は、更新が原則ですが、リースバック業者に何らかの理由がある場合は更新が認められず、建物を明け渡さなくてはなりません。必ず永住できるとは限らない点に注意が必要です。