リースバックとリバースモーゲージは何が違う？両者の違いを解説

所有するマイホームを現金化する方法には、以下のような手段があります。

• 売却する
• リースバックを利用する
• リバースモーゲージを利用する

上記の中で、売却という手段はマイホームを手放すことになるので、マイホームに住み続けたいのであれば、リースバックまたはリバースモーゲージのいずれかになります。

両者は仕組みが大きく異なるため、どちらを選んだほうが良いとは一概に言い切れません。自分に合う方法を選択するためにも、両者の違いを把握することが大切です。

まずは、リースバックついて詳しく見ていきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、一度マイホームを売却するものの、売主と賃貸借契約を締結することで引き続きマイホームに住み続けられる契約形態です。

売却することでマイホームの所有者は変わりますが、まとまったお金が手に入る一方、賃料を支払うことによってマイホームに住み続けられるのが特徴です。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 将来的に買い戻せる可能性がある
• 維持コストを軽減できる
• 資金用途が制限されていない

リースバック契約の際に買い戻し特約という特約を付与した場合、売却したマイホームを買い戻すことが可能です。

リースバックの場合、不動産の所有権が買主のリースバック業者に移るため、固定資産税や都市計画税は買主が負担します。また、マンションだと、さらに管理費や修繕積立金などが所有者負担になります。その結果、住居にかかる維持コストを削減することが可能です。

また、リースバックを利用して得られたお金は売却代金なので、資金用途が制限されません。事業用途や投資資金などにも自由に使えます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 家賃が発生する
• 買取価格が安くなる傾向がある
• リースバックを利用できるとは限らない

住居にかかる維持コストを抑えられる一方、毎月一定の家賃が発生します。リースバックの家賃は周辺の賃料より高めに設定されていることが多く、負担増になる可能性がある点に注意が必要です。

リースバック業者は転売による利益を考慮して、物件を市場相場よりも安く買い取ります。賃貸として貸し出した後の市場価格、修繕などを考慮し、相場の2～3割程度の買取価格に設定されるケースが多いです。

また、リースバックは抵当権を抹消できる場合のみ利用できます。

抵当権とは、金融機関が担保となる不動産に設定するもので、融資を回収できない場合に抵当権を実行して物件を売却して融資を回収することができます。

抵当権を抹消するには、残債を完済しなくてはなりません。買取価格が住宅ローンの残債を下回っていて、自己資金でもカバーできない場合は利用できない点に注意してください。

リースバックはマイホームを一度売却し、売却したマイホームを借り直す契約形態でした。リバースモーゲージはマイホームを売却せずに、お金を手に入れられます。

リバースモーゲージについて、詳しく見ていきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にして融資を受ける契約形態です。担保として提供された不動産の資産価値に応じて、融資上限額まで定期的もしくは随時金融機関から融資を受けられます。

リースバックとは違い、売却を伴わないので所有者は変わりません。融資を受けられる一方、所有者が亡くなった後、不動産を売却して融資の返済に充てるのが特徴です。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットとして、以下の2つが挙げられます。

• 毎月の支払いは利息のみ
• 極度額まで何度でも借り入れできる

リバースモーゲージを利用した場合、月々の支払いは融資に対する利息だけです。そのため、住居にかかる費用負担を心配する必要はほぼありません。

リバースモーゲージは設定された融資限度額まで融資を受けられますが、融資の受け方は年金のように定期的に受け取る、融資限度額内で引き出すなどを選択できます。自分に合うお金の受け取り方を選択できる点が、メリットと言えます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• マンションは利用できない可能性がある
• 最後は売却することになる
• 資金用途に制限がある

リバースモーゲージは主に土地の価値が融資額を決めるため、マンションは利用できないケースが多いです。

利用者が亡くなった場合は、担保にした不動産を売却して融資を返済することになるため、最終的にマイホームを失うという点に注意が必要です。

リバースモーゲージは金融機関の融資なので、資金の用途を制限される可能性があります。用途によっては、リバースモーゲージを利用できない点にも注意してください。

リースバックとリバースモーゲージのどちらが合うかは、人によって違います。自分に合う手段を選択するためにも、事前に両者がどのような方に向いているか理解しておくことが大切です。

最後に、目的別の選び方を紹介します。

資金を自由に使いたい【リースバック】

リバースモーゲージは金融機関の融資なので、資金の用途が制限されるケースが多いです。

しかし、リースバックで手に入るお金は売却代金なので、資金の用途が制限されません。

そのため、生活資金、教育資金、事業資金、投資資金、老後資金などのように、手に入れたお金を制限されずに自由に使いたい方には、リースバックが向いているでしょう。

制限なく利用したい【リースバック】

リバースモーゲージは、金融機関が設定した融資限度額以上に利用できません。金融機関が設定する融資限度額は、基本的に不動産の評価額よりも低いので融資を受けられる上限は少なくなります。

一方、リースバックは通常の売却相場よりは低いものの、リバースモーゲージよりも多くのお金が手に入るのが通常です。

そのため、制限されずに少しでも多くのお金を得たい方には、リースバックが向いているでしょう。

所有権を残したい【リバースモーゲージ】

しかし、リバースモーゲージは所有権を残したまま住み続けることが可能です。

所有権を残すメリットは、亡くなるまでマイホームで暮らせる点です。

リースバックは契約更新の際に退去させられる可能性があり、永住できるとは限りません。そのため、所有権を残しつつ安心して暮らしたい方には、リバースモーゲージが向いているでしょう。