最適な家を売る方法とは？不動産売却の手順と売却方法を解説

家を売る際に失敗を未然に防ぎながら少しでも好条件で売却するためには、売却の手順やポイントなどをしっかり押さえてから売却に取り掛かることが大切です。

家を売る手順、売却時のポイントについて詳しく見ていきましょう。

家を売る手順

家の売却は、人生で何度も経験するものではありません。そのため、何をどうすればいいのか分からないという方も多いでしょう。

手順が分からないままだとスムーズに売却を進められないため、事前にどのような手順で売却を進めるのか押さえておくことが大切です。家を売る際の手順は以下の通りです。

1. 売却方法を検討する
2. 査定
3. 売却活動
4. 売買契約
5. 決済・引き渡し
6. 確定申告

各手順のポイントを詳しく説明していきます。

1. 売却方法を検討する

まずは売却方法を検討します。どのような売却方法があるかは後述しますが、不動産売却の目的によって最適な売却方法は異なります。

住宅ローン返済が厳しいことが原因である売却、転勤や家族構成の変化などを理由とする売却といったように、目的は人によってさまざまです。まずは目的を明確にしましょう。

2. 査定

売却方法を決めた後は、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社が提示した査定結果と相場との乖離が大きい場合は、相場よりも安く売却して損をする、高く売り出して買い手が見つからずに時間だけが過ぎてしまうので注意が必要です。

複数の不動産会社に査定を依頼して、どのくらいの売出価格が適正なのか見極めましょう。

3. 売却活動

不動産会社による買取の場合は、不動産会社が買い取ってくれるので売却活動が不要です。査定結果や契約条件に双方が納得して契約を締結すれば完了です。

不動産会社による仲介の場合は、買主を探すための売却活動に取り掛かります。売却活動で購入希望者が現れた場合は、内覧や希望条件のすり合わせなどをおこないます。

4. 売買契約

売却活動で内覧や希望条件のすり合わせを経て双方が条件に合意した場合は、売買契約の締結に進みます。

不動産会社による重要事項説明、買主と売主による重要事項説明書と売買契約書への記名・押印、手付金の受領などをおこないます。

5. 決済・引き渡し

売買契約締結後、売買契約書に記載された引き渡し日に買主は残代金の決済、売主は物件の引き渡しをおこないます。

買主が住宅ローン審査に通らなかった場合は契約が白紙となるため、再度売却活動を経て買主を募集することになるので注意してください。

6. 確定申告

家の売却によって利益が生じた、特例・控除などを利用する場合には確定申告が必要です。

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までと期限が決まっているので注意してください。

売却にかかる期間と費用

家の売却にかかる期間はどのような売却方法を選択するかによって異なります。一般的な不動産会社による仲介の場合は3～5ヶ月程度です。不動産会社による買取の場合は数日～数週間程度です。

また、家を売却する際は以下のような費用がかかります。

他にも費用がかかる場合があるため、不動産会社に費用を確認しておきましょう。

家の売却方法は大きく4つ

家の売却方法は大きく以下の4つに分類されます。

• 不動産会社による仲介
• 不動産会社による買取
• 任意売却
• リースバック

各売却方法は特徴がそれぞれ異なります。目的や状況によって最適な売却方法の選択肢が異なるため、それぞれの違いをしっかり理解した上で、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。

リースバックとは、リースバック業者と売主が売買契約・賃貸借契約の2つの契約を交わす契約形態です。売買契約を締結することでまとまったお金が手に入る、賃貸借契約で家賃を支払いながら売却後の自宅に住み続けることができます。

また、買い戻し特約が契約に盛り込まれているケースでは、定められた期間内に買い戻せば自宅の所有権を戻すことが可能です。

リースバックがどんな売却方法なのかについて詳しく知りたいという方は、以下の記事で説明しているので参考にしてください。

関連記事：知っている人だけが得する！リースバックの基礎知識

不動産会社の仲介は代表的な売却方法です。代表的な売却方法なので、仲介を選んでおけば間違いないと考える方も多いかもしれませんが、必ずしも最適な売却方法とは限りません。

選択してから後悔しないためにも、不動産会社による仲介の特徴、メリット・デメリットを事前にしっかり把握しておくことが大切です。

不動産会社の仲介の特徴

不動産会社の仲介とは、売主が不動産会社に買主を探してもらうことを依頼することです。仲介の依頼を受けた不動産会社は、まずは既存顧客の中から買主を探し、既存顧客の中から買主が見つからない場合は広く新規顧客を募集します。

不動産情報が多数掲載されているポータルサイトに物件情報を掲載する、レインズという不動産会社専用の物件情報登録サイトに登録することで速やかな成約が期待できます。

不動産会社の仲介のメリット

不動産会社に仲介を依頼する際は、市場相場を踏まえながら売出価格を設定するため、他の売却方法よりも高く売却できる可能性が高いというメリットがあります。

不動産を売却する目的は人それぞれですが、住み替えの場合は住み替え資金、老後における老後資金の確保を目的としている場合、少しでも高く売却できたほうが良いです。

不動産売却によって少しでも多くのお金を得たい方には、不動産会社の仲介を選ぶことをおすすめします。

不動産会社の仲介のデメリット

不動産会社に仲介を依頼した場合は、既存顧客を多く抱える不動産会社であれば速やかに成約に至る可能性があります。

しかし、既存顧客で成約に至らなかった、既存顧客を抱えていなかった場合は、新規顧客を募ることになるので成約までに時間がかかります。

成約までにどのくらいの時間がかかるかは物件ごとに異なるため、一概に言い切れません。成約に時間がかかる可能性があるため、急いでいる方は他の方法を選びましょう。

家を売る方法は仲介・買取の2つが一般的で、任意売却とリースバックは特別な売却方法と言えるでしょう。そのため、基本的には仲介と買取のいずれかを選択することになるため、両者の違いを把握しておくことが大切です。

不動産会社による買取の特徴、メリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産会社の買取の特徴

不動産会社の買取とは、不動産会社が直接不動産の買主となる契約形態です。不動産会社は買い取った不動産を自身で使用するわけではありません。リフォームやリノベーションを実施してから第三者に転売して売却益を得ます。

不動産会社の仲介の場合、既存顧客や新規顧客などに売却活動をおこないます。売却活動で速やかに買主が見つかれば成約までの時間を短く抑えられますが、すぐに売却できるとは限りません。

不動産会社の買取の場合、双方が契約条件に合意すれば、すぐに成約するため、売却までの時間の大幅な短縮が期待できるでしょう。

不動産会社の買取のメリット

不動産会社の買取では仲介のように売却活動をおこなう必要がありません。不動産会社と売主の双方が契約条件に合意すればすぐに契約が成立するため、売却までの時間を大幅に短縮できる点が大きなメリットです。

そのため、転勤や相続のように売却期限が決まっている場合には、不動産会社による買取が向いているでしょう。

また、不動産会社に仲介を依頼して成約に至った場合、サポートをしてくれた不動産会社に報酬として仲介手数料を支払わなくてはなりません。しかし、不動産会社の買取の場合は、仲介という形式ではないため、仲介手数料を支払わずに済みます。

売却金額によっては仲介手数料が100万円以上になることも多く、手数料を抑えることで手元に残せる資金を増やせるという点は大きなメリットと言えるでしょう。

買取の場合は契約者不適合責任が免除されます。契約者不適合責任とは、売却した不動産に万が一何らかの欠陥があった場合に売主が負う責任のことです。例えば、代金減額、修補、損害賠償、契約解除などを売主から請求される可能性があります。

不動産買取において買主となる不動産会社に対しては契約不適合責任が適用されないのが一般的です。売却後のトラブルを回避できる点も強みでしょう。

不動産会社の買取のデメリット

不動産会社は買い取った不動産を転売することで売却益を得ます。不動産が売れなければ損をすることになるため、不動産会社はリスクを抑えるために、買取価格を相場よりも低く設定しています。

買取価格は不動産会社によって異なりますが、相場の2～3割程度低いのが一般的です。そのため、少しでも高く売却したいという方は、他の方法を選びましょう。

また、不動産会社の買取では、どのような物件でも買い取ってくれるわけではありません。不動産会社が転売によって利益を得ることが困難であると判断した物件の場合は、買取に応じてくれない可能性があるので注意しましょう。

任意売却は、一般的な不動産の売却方法ではありません。特殊な売却方法であるため、条件に合致した場合にしか選択しない売却手法と言えるでしょう。

任意売却の特徴、メリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

任意売却の特徴

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合の選択肢の1つです。売却して住宅ローンを完済できる場合や売却代金だけでは完済できなくても不足分を自己資金で補える場合は、仲介や買取を選択することが可能です。

しかし、完済できない場合は、住宅ローンを契約した金融機関の許可なく売却できません。状況が改善しないまま返済を滞納した場合、最終的には金融機関が競売という売却方法を選択することになります。

そこで代替案として提示されるのが任意売却です。任意売却のほうが競売よりも好条件で売却できる可能性が高いです。ただし、競売を任意売却に切り替えるには金融機関の許可が必要であるという点に注意してください。

任意売却のメリット

任意売却は競売よりも高く売却できる可能性が高いというメリットがあります。裁判所が主体となって進める競売はオークション形式なので、実際の落札価格は相場と比較すると60～70％低くなる可能性が高いです。

任意売却の場合は一般的な不動産売却と同じ方法で売却できるため、うまくいけば相場と同程度、悪くても相場の75～90％と競売よりも高く売却できるでしょう。

任意売却によって少しでも高く売却できるということは、売却代金を返済に充てることで残債を少しでも多く減らせるということです。残債は継続して返済する必要がありますが、返済負担を軽減できる点は大きなメリットです。

任意売却はあくまでも競売を回避したい方向けの売却方法と言えるでしょう。

任意売却のデメリット

住宅ローンの返済が厳しい場合でも、自らの意思で自由に任意売却を選択できるわけではありません。任意売却は競売を提示された場合における代替案なので、金融機関から競売を提示される状況にならないと選択できないのです。

競売を提示されるには、住宅ローンの返済を遅延・滞納しなくてはなりません。一定期間の滞納があった場合は、督促を経て競売となります。滞納の過程で信用情報機関に事故情報が登録されます。事故情報とは、滞納や自己破産などの金融事故のことです。

信用情報機関に登録された場合は、ローンの新規契約ができなくなる、クレジットカードを利用できなくなるなどのデメリットを伴うので注意しましょう。

家を売却する際は「不動産の専門家である不動産会社に相談すれば安心」と考えている方も多いでしょう。しかし、不動産会社に任せても、必ず家を高く売れるとは限りません。

家を少しでも高く・早く売るには、全てを不動産会社任せにするのではなく、以下の方法や注意点などをしっかり押さえながら売却に取り掛かることが重要です。

• 家を売りたい理由を考える
• 相場を事前に把握しておく
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 需要の高いタイミングで売却する
• 売出価格を高めに設定する

それぞれの方法や注意点について詳しく見ていきましょう。

家を売りたい理由を考える

家を売りたい理由をまずは考えることが大切です。その理由は、家を売りたい理由によって最適な売却方法が異なるためです。

例えば、不動産を少しでも高く売却したいのであれば、不動産会社に仲介を依頼する方法が4つの中では最も高く売却できるでしょう。

また、少しでも早く売却したいのであれば、不動産会社に買取を依頼する方法が4つの中で最も速やかに売却できます。

住宅ローンの返済が困難な状況に陥っている、滞納によって競売が選択されるケースでは、任意売却を選択することによって状況の改善が期待できるでしょう。

不動産売却でまとまったお金を手に入れる必要があるものの、今の家に住み続けたい方はリースバックを選択すれば住み続けながら売却代金を手に入れることが可能です。

上記のように売却の理由によって最適な売却方法が違うため、まずは家を売りたい理由を明確にしましょう。

相場を事前に把握しておく

不動産会社の査定結果が正しいのか判断する、売却価格がどのくらいになるのかを正確に判断するには、相場を事前に把握しておくことが大切です。

相場を把握する方法はいくつかありますが、手軽に相場を調べる方法として、築年数や立地、広さなどの条件が似た類似物件の売出価格を調べるという方法があります。

物件情報が数多く登録されている不動産ポータルサイトを見れば、現在売り出されている物件の売出価格が分かります。また、AI査定を導入しているサイトを利用すれば、過去の取引事例や市況などから算出したおおよその価値を把握できるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する際には、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

「複数の不動産会社に査定を依頼しても査定結果は同じ」と考えている方も多いでしょう。しかし、不動産会社によって査定で重視するポイントは異なり、査定結果に数百万円の差が生じることも珍しくありません。

つまり、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果の高い不動産会社に仲介を依頼する、買取を依頼すれば、好条件で不動産を売却できる可能性が高いということです。

ただし、仲介では査定価格と売却価格が同じとは限りません。査定の根拠が明確であれば、査定価格と売却価格が同じになる可能性が高いため、査定価格の高い不動産会社に仲介を依頼する際は、売却実績や査定の根拠などをしっかり確認してから依頼しましょう。

需要の高いタイミングで売却する

家を少しでも高く売りたい場合は、売却のタイミングを考慮することも大切です。例えば、4月は入学、進級、転勤などのように新生活がスタートする時期です。そのため、新生活のスタートに合わせて2～3月に不動産を売り出すことで、需要の高さから好条件での売却が期待できるでしょう。

9月も4月ほどではありませんが、多少の需要が期待できることから、7～8月に不動産を売り出すのも選択肢の1つです。

上記のタイミングを逃しても売却できないというわけではありませんが、なかなか成約に至らない、希望価格で売却できない可能性が高いです。特に売却を急いでいないのであれば、需要の高いタイミングで不動産を売却しましょう。

売出価格を高めに設定する

売出価格は不動産会社の査定結果や自身の希望する売却価格などを考慮しながら決めます。少しでも高く売りたい方は、売出価格を決めた価格よりも少し高めに設定しておくことをおすすめします。

その理由は、値下げ交渉される可能性が高いためです。不動産は高価な買い物であるため、提示された売出価格から少しでも安くならないか値下げ交渉する買主が多いのが現状です。値下げ交渉を前提として少し高めに売出価格を設定しておけば、値下げ後の売却価格でも納得できる結果となるでしょう。

しかし、売出価格への過度な上乗せはおすすめしません。市場相場よりも大幅に売出価格が高くなった場合は、候補から外されてしまうことでなかなか買い手が見つからず、最終的に値下げすることになるので注意しましょう。