リースバックと任意売却では何が違う？両者の特徴を比較

リースバックとは、買主と売主が売買契約と賃貸借契約を締結することによって、売却後の自宅に売主が住み続けられる契約形態です。

リースバックでは、まずリースバック会社や不動産会社などと売買契約を締結して自宅の所有権を事業者に移し、売却代金を手に入れます。その後、事業者と賃貸借契約を締結して家賃を支払いながら売却後の自宅に住み続けます。

リースバックにはどのようなメリット・デメリットがあるのかを詳しく見ていきましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• 売却後の自宅に住み続けられる
• 周囲にバレずに済む
• 住居費の負担を軽減できる
• 買い戻すことができる

一般的な不動産売却の場合、売却後は住宅を買主に明け渡さなくてはならないため、売主は住み続けることができません。しかし、リースバックの場合、住み続けることを目的とした契約なので、売却後も家賃を支払いながら住み続けることが可能です。

一般的な不動産売却では、購入希望者を募るための広告掲載や内覧が行われるため、住宅を売りに出していることが周囲にバレてしまう可能性が高いです。しかし、リースバックでは事業者との直接契約なので周囲にバレずに済むでしょう。

不動産所有者は固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの費用を負担します。リースバックを利用した場合には、不動産の所有者ではなくなります。買主である事業者がこれらの費用を負担するため、住居費の負担を軽減できるでしょう。

リースバックは契約書に買い戻し特約が盛り込まれている場合、最終的に売却した自宅を買い戻すことが可能です。資金調達の手段として自宅を売却する必要があるものの、お金が貯まった場合に買い戻せる点はメリットといえるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• 売却価格が相場よりも低い
• 家賃が高めに設定されている
• 買い戻し価格が高めに設定されている
• いつまでも賃貸できるとは限らない

リースバックを利用した場合の買取価格は、運用時の利回りを基準に設定されることから、一般的な相場よりも2～3割程度低くなるケースが多いです。

また、家賃は買取価格や利回り、維持費などを基準に設定されることから、こちらも周囲の相場よりも高めに設定される傾向があります。

買い戻し特約が契約書に盛り込まれている場合は自宅を買い戻せますが、買取価格よりも買い戻し価格が高めに設定されているため、買い戻しのハードルが高いです。

また、賃貸借契約が普通借家契約の場合には基本的に貸主が希望すれば住み続けることが可能ですが、定期借家契約の場合には契約の更新がありません。貸主との交渉で、再契約を勝ち取ることができなければ契約が終了するので注意が必要です。

任意売却は、一般的な不動産売却の手段ではありません。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に選択される不動産売却の手段の1つです。

住宅ローンの返済が困難になった場合は、一般的には裁判所が住宅ローンの提供者である債権者のために競売という法的な売却手続きを行います。

しかし、債権者の許可があれば、競売ではなく任意売却を選択できます。任意売却は競売と異なり、不動産の売却方法が決まっていません。一般的な不動産売却やリースバックなどの複数の手段から選択できます。

任意売却にはどのようなメリット・デメリットがあるのかを詳しく見ていきましょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリットとして、以下の4つが挙げられます。

• 高く売却できる

• 周囲にバレずに済む

• 資金計画を立てやすい

• スケジュールを立てやすい

競売の場合、一般的な相場よりも3～4割程度低い価格で取引されます。そのため、手元に入ってくる売却代金が少なくなります。しかし、任意売却の場合、売却方法を選べるため、市場に近い価格で自宅を売却できるでしょう。

競売が選択された場合は、裁判所は競売が実施される物件の情報を公開します。そのため、競売にかけられている物件であることが周囲にバレてしまいます。しかし、任意売却では裁判所が情報を公開することはないため、周囲にバレることを防ぐことが可能です。

競売で得られた売却代金は全額を返済に充て、残債は分割返済または一括返済となります。しかし、任意売却は金融機関との交渉で、売却代金の一部から引っ越し費用を確保できる、無理のない残債の返済計画を設定できるので資金計画を立てやすいです。

また、任意売却は競売のように契約日や引き渡し日を強制的に決められないため、売却後のスケジュールを立てやすいでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 債権者の同意が必要

• 交渉が成立しないと競売になる

• ブラックリストに載る

競売と任意売却のどちらを選択するかは、住宅ローンの契約者である債務者（借主）が自由に決められるわけではありません。住宅ローンの返済が困難なケースでは、基本的には競売が選択されて、債権者（貸主）が同意した場合のみ任意売却を選べる点に注意してください。

交渉には不動産会社や弁護士などの専門家が参加しますが、必ずしも交渉が成立するとは限りません。交渉が成立しなかった場合、競売が選択されて不動産売却がより不利な条件で行われてしまいます。

競売と任意売却のどちらを選択しても、ブラックリストに載ります。ブラックリストとは、信用情報機関に競売や任意売却などの情報が載ることです。ブラックリストに載ることで信用がなくなるため、新規にローンを申し込めなくなるでしょう。

リースバックも任意売却も不動産を売却することを意味しているという点では同じです。しかし、以下の3つの点でリースバックと任意売却では大きく異なるので注意してください。

• 選択する目的
• 選択した場合の影響
• 選択した後の住まい

自分に合う売却方法を選択するためにも、リースバックと任意売却にどんな違いがあるか事前に確認しておきましょう。

選択する目的

リースバックを選択する目的は主に以下の2つです。

• 売却代金を手に入れたい
• 売却後の住宅に住み続けたい

子どもの教育費や医療費など、さまざまな理由で急にお金が必要になる場合があります。急にお金が必要になった場合には、不動産を売却すればまとまったお金が手に入るものの、住み慣れたマイホームを離れたくないという方も少なくありません。

そこで選ばれるのがリースバックです。リースバックであれば、売却代金を手に入れながら家賃を支払うことで自宅に住み続けられます。また、条件によっては自宅を買い戻すことも可能です。

任意売却を選択する目的は主に以下の2つです。

• 住宅ローン返済をどうにかしたい
• 競売を回避したい

不動産の売却代金に自己資金を加えても住宅ローンを返済できない場合に選択されるのが任意売却です。ただし、通常は競売が選ばれるため、条件の良い任意売却を勝ち取るために債権者である金融機関と交渉します。

住宅ローンの返済が困難になっていなければ任意売却とは無縁であるため、住宅ローンの返済に困っていることが前提になります。

選択した場合の影響

リースバックを選択すると、住宅の所有者がリースバック会社や不動産会社に変化します。そのため、持ち家ではなくなる、賃貸借契約を締結するので家賃の支払いが発生するなどの変化はあるものの、生活への大きな影響を及ぼす変化は基本的に見られません。

しかし、任意売却を選択した場合、ブラックリストに載ることによって生活に大きな影響を及ぼします。例えば、クレジットカードやカードローンが利用停止になる、新規にローンを申し込めなくなるなどです。

また、任意売却で一般的な不動産売却を選択した場合は、広告に掲載される、購入希望者が定期的に内覧に訪れることで周囲にバレる可能性があるので気を付けましょう。

選択した後の住まい

リースバックは売却した自宅に家賃を支払いながら住む契約形態なので、リースバックを選択した場合の住まいは現在の自宅から変わりません。そのため、リースバックであれば、生活に影響を与えずに済むだけでなく、引っ越しの手間と費用をかけずに済むでしょう。

一方、任意売却は不動産を手放すことを前提とした手段です。そのため、任意売却完了後は新たに住まいを確保する必要があります。

そのため、任意売却では、お子さんの転校を伴う可能性があるほか、通勤・通学への影響、新居探しの手間や引っ越しの費用などがかかるので負担が大きいでしょう。

債権者である金融機関の許可を得ることができた場合、競売から任意売却に変更できます。任意売却を勝ち取れた場合には、一般的な不動産売却、不動産買取、リースバックなどから売却方法を選びますが、リースバックを選ぶことにどんなメリットがあるのでしょうか？

任意売却でリースバックを選ぶメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 任意売却後も住み続けられる

• 周囲に知られずに売却できる

• 将来的に買い戻せる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

任意売却後も住み続けられる

リースバックは売買契約と賃貸借契約を締結するため、自宅売却後も家賃を支払うことで自宅に住み続けることができます。

不動産会社に仲介を依頼する一般的な不動産売却は、購入希望者は自身が居住するための住宅を購入するため、売主が住み続けることができません。不動産会社が転売を目的として住宅を買い取る不動産買取も同様です。

しかし、リースバックでは家賃を支払わなくてはなりませんが、住み慣れた家から離れずに済みます。そのため、任意売却後も住み続けたい方にはリースバックが向いているでしょう。

周囲に知られずに売却できる

リースバックを利用した場合には、購入希望者を募集するための広告活動や購入希望者が実際に現地を訪れる内覧を行わないため、売却が周囲にバレにくいです。

不動産会社に仲介を依頼する一般的な不動産売却の場合は、購入希望者を募集するために不動産ポータルサイトや物件情報が数多く掲載されたレインズなどに情報を登録します。また、物件情報を見た購入希望者が内覧のために現地を訪れるため、周囲にバレる可能性が高いです。

しかし、リースバックや不動産買取の場合には、不動産会社が直接買い取ってくれるため、広告活動を行いません。また、購入希望者が内覧に訪れることもないため、周囲にバレずに不動産売却を進められます。そのため、周囲にバレずに不動産売却を進めたい方にはリースバックや不動産買取が向いているでしょう。

将来的に買い戻せる

リースバックでは、契約書に買い戻し特約が盛り込まれている場合は、一度売却した自宅を将来的に買い戻すことが可能です。

不動産会社に仲介を依頼する一般的な不動産売却では、第三者が不動産の所有権を得ます。また、不動産会社が転売を目的として住宅を買い取る不動産買取では、不動産会社に一度は所有権が移りますが、転売後には第三者に所有権が移ります。もし、売主が買い戻したいと思ってもそのタイミングで取得した第三者が不動産を売り出さなければ買い戻せません。

しかし、リースバックの場合、不動産会社の所有権は買主であるリースバック会社や不動産会社が得たままです。買い戻しを希望した場合は、事業者にその旨を伝えて再度売買契約を締結することによって不動産を買い戻せます。そのため、将来的に不動産を買い戻したいと考えている方にはリースバックが向いているでしょう。

任意売却ではリースバックが最善の方法とは限らない可能性があります。リースバックを選択してから後悔しても手遅れであるため、任意売却でリースバックを選ぶデメリットを理解しておくことも大切です。

任意売却でリースバックを選ぶデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 金融機関の許可がないと利用できない
• 売却価格が相場よりも低い傾向がある
• 賃料が相場よりも高い傾向がある

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

金融機関の許可がないと利用できない

任意売却で必ずリースバックを選択できるとは限りません。あくまでも金融機関の許可を得ることができた場合のみリースバックを利用できるという点に注意してください。

住宅ローンの返済が困難な場合においては、基本的には裁判所主導で売却を進める競売が選ばれます。債権者である金融機関と債務者である借主および不動産会社や弁護士などが交渉して任意売却を勝ち取ります。

しかし、金融機関との交渉では、不動産の売却方法についても確認されて、リースバックを認めてもらえない可能性があるのです。リースバックを認めてもらうことができない場合、金融機関が指定する売却方法または競売のいずれかの売却方法になってしまうでしょう。

売却価格が相場よりも低い傾向がある

リースバックの売却価格は、周辺相場よりも低い傾向があるという点に注意してください。リースバックは賃貸物件として運用する場合の利回りを考慮して買取価格を決定するため、買取価格が周辺相場よりも2～3割程度低くなるのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼する一般的な不動産売却の場合、周辺相場に近い価格での売却が期待できます。しかし、リースバックや転売を目的とする不動産買取では、周辺相場よりも2～3割程度売却価格が低くなる傾向があります。

リースバックや不動産買取は、売主と買主となる不動産会社が契約条件に合意さえすれば速やかに成約するという点は強みです。しかし、売却価格が相場よりも低い傾向があるため、少しでも高く売却したい方には一般的な不動産売却が向いているでしょう。

賃料が相場よりも高い傾向がある

リースバックの賃料設定は、周辺相場よりも高い傾向があるという点に注意してください。リースバックは買取価格や利回り、維持費などを考慮して家賃を決定するため、基本的には周辺相場よりも家賃設定が高くなります。

任意売却を選択する状況というのは、金銭的に困っている状況です。そのため、毎月かかる住居費の負担が通常よりも大きいことに加え、任意売却では住宅ローンの残債を分割して返済しなくてはならないことを考えると、少しでも住居費の負担を軽減したほうが良いといえます。

そのため、不動産の売却方法や現在の自宅に住み続けることにこだわりがないのであれば、不動産会社に仲介を依頼する一般的な不動産売却をおすすめします。そうすれば、不動産を高く売却することによって残債を減らすことができ、住居費の負担を軽減できるでしょう。

任意売却でリースバックが選ばれるケースとして、以下の3つが挙げられます。

• 売却後も自宅に住み続けたい
• 会社へのアクセスが悪くなるのを避けたい
• お子さんの転校を避けたい

念願のマイホームを簡単には手放したくないという方も多いと思います。リースバックは家賃を支払いながら住み続けられるので、住み慣れている自宅から離れずに住みたい方はリースバックを選択すると良いでしょう。

また、通常の任意売却の場合には、現在の住居には住み続けることができないため、新居を確保する必要があります。新居の場所によっては、会社へのアクセスが悪くなる、学区外で転校を余儀なくされる方も少なくありません。リースバックは居住環境が変わらないため、通勤や通学への影響を避けたい方はリースバックを選択すると良いでしょう。