この記事のポイント2点
-
マンションでもリースバックを利用できるのか
-
マンションでリースバックを利用するコツ
このページのもくじ
マンションでもリースバックは利用できる?
リースバックとは、マンションを不動産会社に売却するものの、不動産会社と賃貸借契約を締結することによって家賃を支払いながら住み続けることができる仕組みです。
住宅ローンを契約してマンションを購入したものの、返済が厳しくなった、急にまとまったお金が必要になったといった理由でマンションの売却が必要になる方もいるでしょう。
しかし、その中には住み慣れたマンションを手放すのは惜しいと思っている方は少なくないのではないでしょうか。
リースバックだと住み続けながら問題を解決できますが、マンションでもリースバックを利用できるのでしょうか?マンションでも利用できるか、利用できないケースはあるのか詳しく見ていきましょう。
基本的にマンションも利用できる
不動産の資産価値に基づいて融資を受けるリバースモーゲージの場合、建物の価値よりも土地の価値を重視する傾向があります。
そのため、土地を複数の所有者で共有しており、1部屋当たりが有する土地の割合が少ないマンションを利用対象外とするケースも少なくありません。
リースバックは借主から家賃収入が得られるという点で、リバースモーゲージとは違います。そのため、リバースモーゲージのような制限がなく、幅広い不動産に対応しています。
利用できないケース
リースバックを利用できない可能性があるケースとして、以下の3つが挙げられます。
- 既存不適格物件
- 事故物件
- オーバーローン
マンションや戸建て住宅などの建物を建築する場合には、建築許可が必要です。建築許可は各種法律に適合していないと下りないため、違法建築の建物はほとんどありません。
しかし、建築時は各種法律に適合していても、法改正により適合しなくなる場合があります。それが既存不適格物件です。
また、マンション内で殺人事件や死亡事故などが発生した場合は、自室でなかったとしても事故物件として扱われます。既存不適格物件の場合も事故物件の場合も価値が下がるため、リースバックを利用できない可能性があります。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却価格を上回っている状態です。住宅ローンの返済が残っている不動産には抵当権が残っており、抵当権が抹消されないと原則自由に不動産を売却できません。
マンションと戸建て住宅どちらにも言えることですが、必ず利用できるわけではない点に注意が必要です。
誰が費用を負担するのか確認すべき項目
マンションに居住する際は、管理費や修繕積立金、専用駐車場や専用庭などの使用に対して支払う専用使用料、電気・ガス・水道といったライフライン使用料などが発生します。
上記の費用はマンションの所有者が負担する費用で、リースバックの場合はマンションの所有者が不動産会社になりますが、誰が負担するのでしょうか?
各費用が、どのような費用で、誰が負担するのかを詳しく説明していきます。
管理費・修繕積立金
管理費は、マンションの日々の維持や管理にかかる費用、修繕積立金は将来的な修繕工事に必要な費用のことです。マンションの所有者全員で負担します。
マンションの所有者が負担するものなので、マンションの所有者かつ貸主の不動産会社が負担するのが一般的です。
しかし、不動産会社の中には管理費や修繕積立金を負担するものの、それらの費用を家賃に上乗せする不動産会社もいます。このような場合、実際の負担者は借主となるため、注意が必要です。
専用使用料
専用使用料とは、マンションにある設備を使用するにあたって負担する費用です。
例えば、マンションの敷地内にある入居者用の専用駐車場の使用料、ルーフバルコニーや専用庭が設置されている部屋に対する使用料などです。
上記の専用使用料についても、管理費や修繕積立金と同様、基本的にマンションの所有者が負担するものなので、マンションの所有者かつ貸主の不動産会社が負担します。
しかし、家賃に専用使用料を上乗せして回収する不動産会社も多いです。このような場合、実際に負担者は借主なので、周辺の類似物件と比べて家賃に専用使用料が含まれているか確認してみましょう。
ライフライン使用料
分譲マンションの多くは、部屋ごとに電気・ガス・水道などを契約し、部屋ごとに使用料を支払います。契約するのはマンションの所有者ではなく借主なので、ライフライン使用料は借主が負担するのが一般的です。
しかし、一部の分譲マンションでは、管理組合がライフラインの契約者となり、管理組合が一度立て替えてから各部屋に請求するケースがあります。この場合、借主ではなく所有者が支払うことになりますが、あくまでも立替払いです。
家賃とは別に、月々のライフライン使用料を不動産会社から請求されるので注意が必要です。
マンションでリースバックを利用するコツ
リースバックを提供している不動産会社であれば、どこに任せても同じではありません。不動産会社によって買取額に違いがあるほか、賃料や契約内容にも違いがあるので確認が必要です。
リースバックを安心して利用するには、以下の3つのコツを押さえてからリースバックを利用することをおすすめします。
- 複数のリースバック会社を比較する
- リースバック条件を確認する
- 契約形態の違いを把握する
それぞれのコツについて詳しく解説していきます。
複数のリースバック会社を比較する
少しでも有利な条件で契約するには、複数のリースバック会社を比較して、少しでも条件の良いリースバック会社と契約することが大切です。
リースバックを提供している不動産会社の全てが、マンションを得意としているわけではありません。マンションが得意でない不動産会社とリースバックを契約した場合、結果的に買取額が低かったというような、契約してから後悔する恐れもでてきます。
マンションが得意な不動産会社に任せれば、適切な買取額に加えて、充実したサポートが期待できるでしょう。
リースバック条件を確認する
リースバックにおいての条件は、全ての不動産会社で共通しているわけではありません。
例えば、買い戻し特約が付与されていない、管理費や修繕積立金、専用使用料などが家賃に上乗せされているなどです。
リースバックでは、必ず買い戻しが保証されているわけではありません。契約書に買い戻し特約が付与されている場合のみ買い戻しが保証されています。そのため、借主が買い戻しを希望しても、特約がないと応じてもらえない可能性があるので注意が必要です。
また、マンションの所有者が負担するコストが家賃に上乗せされているかは、マンションを貸し出す不動産会社によって異なります。住居にかかる費用の負担を軽減するには、家賃を比較することも重要です。
契約形態の違いを把握する
不動産会社によって、普通借家契約もしくは定期借家契約のように契約形態が異なります。
普通借家契約は、契約書に記載された契約期間満了後も借主が契約の継続を希望する場合、貸主に正当事由がない限り契約が更新されます。借主からの解約は、予告期間経過後または、違約金を支払えば契約期間中でも行うことが可能です。
定期借家契約は、契約書に記載された契約期間満了後に契約が終了します。原則契約更新は行えないため、借主が契約の継続を希望する場合、再契約を貸主と話し合います。ただし、普通借家契約のように正当事由を必要としないため、応じてもらえない可能性が高いです。
長く住み続けたいのであれば、借主の立場が優遇される普通借家契約が向いています。一方、期間満了後に退去の可能性が残るものの、長期契約を条件に家賃の優遇を受けたい場合は、定期借家契約が向いているでしょう。
まとめ
マンションでもリースバックは利用できます。
しかし、当該マンションが既存不適格物件、事故物件、オーバーローンなどの場合には、利用できない可能性があるので注意が必要です。
リースバックを利用して後悔することがないように、複数のリースバック会社を比較する、リースバック条件を確認する、契約形態の違いを把握してから契約しましょう。
リースバックの利用にお悩みの方には「家まもルーノ」をおすすめします。家まもルーノとは、リースバックに特化したコンシェルジュサービスです。
提携している100社以上の不動産会社の中から最大10社に同時査定を行えるため、複数の不動産会社の比較をスムーズに行えるでしょう。