リースバックは銀行でも利用できる？リースバックの選び方を解説

リースバックに興味はあるものの、そこまで詳しくは知らないという方もいると思います。まとまったお金を用意する手段として、リースバックが自分の目的に合った最適な手段とは限らないため、リースバックとは何か、他の手段との違いを把握しておくことが大切です。

リースバックとは何かを詳しく見ていきましょう。

マイホームでお金を得る手段の1つ

リースバックとは、マイホームに住み続けながらお金を手に入れる手段のことです。

「子どもが大学に進学するので、まとまったお金が必要になった」「急に病気になって、高額な医療費を支払わなくてはならなくなった」という方も多いと思います。

急にまとまったお金が必要な場合は、金融機関からお金を借りるのが一般的です。しかし、リースバックで手に入るのはマイホームの売却代金であるため、借入上限額や利息などを気にせずに済みます。

不動産売却との違い

マイホームを売却してもまとまったお金を手に入れられるので、一般的な不動産売却でも良いのではと気になった方も多いと思います。

一般的な不動産売却では、購入希望者は自身が居住するための物件を購入します。そのため、購入した物件は買主が居住するので、売主は住み続けることができません。

しかし、リースバックの場合、買主であるリースバック業者は売主に貸し出すことや転売を目的に物件を取得するため、売主は家賃を支払うことでマイホームに住み続けられます。

まとまったお金が必要で、売却した後もマイホームに住み続けたいという方は、不動産売却よりもリースバックを選択することがおすすめです。

リバースモーゲージとの違い

リースバックに似た手段として、リバースモーゲージがあります。リバースモーゲージとは、マイホームを担保にお金を借りる手段です。契約者が亡くなった際にマイホームを売却して、売却代金で融資を一括返済します。

マイホームに住み続けながら必要なお金を確保できるという点は、リースバックと同じです。

しかし、得られるお金が「売却代金」なのか「融資」なのかという点で大きく異なります。

売却代金の場合は用途が制限されないため、事業目的にも使用することが可能です。一方、融資の場合は用途が制限されるため、目的によっては使用できません。

また、リバースモーゲージは融資なので、利息が発生するという点にも注意してください。用途を制限されずに自由にお金を使いたいという方は、リバースモーゲージよりもリースバックを選択することをおすすめします。

マイホームを活用してお金を得る手段は、リースバックだけではありません。リースバックが最適な選択肢とは限らないため、リースバックのメリットを把握して、目的に合った手段かどうかを判断してから選ぶことが重要です。

リースバックのメリットとして、以下の5つが挙げられます。

• まとまったお金をすぐに得られる
• 住み続けられる
• 周囲にバレにくい
• 買い戻すことも可能
• 住居コストを抑えられる

まとまったお金をすぐに得られる

リースバックの場合は、リースバック業者に提示された契約条件に合意さえすれば、すぐにまとまったお金を手に入れることが可能です。

一般的な不動産売却の場合、購入希望者が見つかり売買契約を締結するまではお金を手に入れることができません。

急にまとまったお金が必要になった場合に、速やかにお金を得られる点がリースバックのメリットと言えるでしょう。

住み続けられる

リースバックの場合には、リースバック業者と売買契約を締結すると同時に賃貸借契約も締結します。賃料を支払う必要はありますが、マイホームに住み続けることが可能です。

一般的な不動産売却の場合、買主は自身が居住するための物件を探しています。そのため、売買契約締結後の物件に売主が住み続けることはできません。

マイホームに住み続けながら、まとまったお金を得られる点がリースバックのメリットです。

周囲にバレにくい

リースバックの場合、リースバック業者が買主になるため、購入希望者に向けた広告活動を行うことはありません。購入希望者が内覧のために訪問することもないため、マイホームを売りに出していることが周囲にバレる可能性は低いです。

一般的な不動産売却では、売買契約を速やかに成約させるために、自社サイトや物件情報が掲載されている不動産ポータルサイトなどに情報を掲載します。また、購入希望者が内覧のために現地を訪れることがあるため、マイホームを売りに出していることがバレる可能性が高いです。

リースバックは、マイホームの売却によってまとまったお金を手に入れたいものの、周囲にバレたくないという方に向いているでしょう。

買い戻すことも可能

リースバックの場合、リースバック契約時の契約書に買い戻し特約が盛り込まれていれば、一度売却したマイホームを買い戻すことが可能です。

一般的な不動産売却の場合、買主が購入した不動産を何らかの理由で売りに出さない限り、買い戻すことはできません。

また、リバースモーゲージの場合でも、契約者が死亡した際にマイホームを売却して得られた売却代金で融資を返済するため、買い戻しをすることが不可能です。

売却することによってまとまったお金を手に入れながらも、将来的に不動産を買い戻せる可能性がある点がリースバックのメリットと言えるでしょう。

住居コストを抑えられる

毎月の住宅ローンの支払いに負担を感じている方がリースバックを利用した場合、賃料が住宅ローンの支払額を下回っていれば、住居コストを抑えることが可能です。

また、リースバックで不動産を売却すれば、所有者ではなくなります。そのため、不動産の所有者が負担する固定資産税や都市計画税などを支払う必要がありません。

リースバックを利用するのがマンションの場合、管理費や修繕積立金などを負担するのは貸主です。経年劣化を補うための建物の修繕費用も貸主負担となることから、住居コストを軽減できるでしょう。

リバースモーゲージの場合には、リースバックとは異なり不動産の所有者は変わりません。そのため、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金などは所有者負担のままです。

リースバックは、住宅ローンの支払いに負担を感じている方や住居コストを抑えたい方に向いているでしょう。

リースバックを利用してから後悔しないためには、デメリットが許容できる内容かどうか見極めることが重要です。

リースバックのデメリットには、以下の4つが挙げられます。

• 売却価格が相場よりも低め
• 売却後に家賃が発生する
• 家賃が相場よりも高め
• 永続的に居住できるとは限らない

売却価格が相場よりも低め

リースバック利用時の不動産の売却価格は、一般的な相場と比べて低めです。その理由は、リースバック業者は利回りを優先するためです。

不動産投資では、運用のリスクを軽減するために利回りを優先します。リースバック契約は、リースバック業者にとって不動産投資と同じです。

そのため、少しでもリスクを抑えるために、不動産を相場と比べて安く買い取って利回りを低く維持します。

また、契約者から家賃収入を得られるとしても、最終的に買取価格よりも売却価格が低いと損をしてしまいますが、安く買い取れば損を回避できます。

リースバックはこのように売却価格が相場と比べて低くなるため、不動産を少しでも高く売却したい方は一般的な不動産売却を選んだほうが良いでしょう。

売却後に家賃が発生する

リースバック契約では、リースバック業者と売買契約と同時に賃貸借契約を締結するため、毎月リースバック業者に家賃を支払う必要があります。

住宅ローンの返済が完了しているマイホームに居住している場合、マイホームの所有者が負担するのは固定資産税や都市計画税、修繕費などです。

リースバックを利用すると、不動産の所有者ではなくなることで、固定資産税や都市計画税、修繕費といった費用を負担せずに済みます。しかし、家賃を負担しなくてはならないため、状況によっては住居コストの負担が大きくなる可能性がある点がデメリットです。

家賃が相場よりも高め

リースバック契約は、家賃が相場よりも高めに設定されているのが一般的です。その理由は、リースバック契約の場合、利回りを優先した家賃設定でも問題ないためです。

一般的な賃貸借契約の場合、周辺の家賃相場を踏まえながら賃料を設定することで借主が借りやすい条件を整えて空室リスクを回避します。

しかし、リースバック契約の場合、一般的な賃貸借契約とは異なり必ず借主がいる状況です。そのため、周辺の家賃相場を踏まえる必要はありません。

リースバック契約では、利回りを優先した強気の家賃設定となるため、通常の賃貸借契約と比較すると毎月の住居コストの負担が大きい点がデメリットと言えるでしょう。

永続的に居住できるとは限らない

リースバックを利用した場合に、契約者が希望すれば永続的にマイホームに居住できると考えている方もいると思います。しかし、永続的に居住できるとは限りません。

リースバック契約で選択されているのが普通賃貸借契約の場合には、借主の借りる権利が優先されます。そのため、賃貸借契約の契約期間の満了を迎えても、経年劣化によって建物を解体する必要があるといった特段の理由がない限りは契約が更新されます。

一方、選択されているのが定期賃貸借契約の場合には、契約の更新が基本的にありません。貸主との交渉で再度契約を締結することは可能ですが、契約期間の満了を迎えるとともに賃貸借契約が終了します。

定期賃貸借契約は原則契約期間の満了とともに退去する、普通賃貸借契約も貸主に特段の事由がある場合は退去しなくてはならず、永住できるとは限らない点がデメリットです。

銀行は経営基盤がしっかりしているため、銀行がリースバックを提供しているのであれば安心して利用できると考えた方も多いと思います。

しかし、結論から言うと、銀行が直接リースバックを提供するということは原則ありません。リースバックと銀行の関係を詳しく見ていきましょう。

銀行は他業の兼業が禁止されている

銀行は、銀行法というルールを順守しながら事業を行っており、他業の兼業が禁止されています。

売買契約と賃貸借契約を伴うリースバックを行うためには、宅地建物取引士という資格を取得し、不動産業を開始しなくてはなりません。不動産業は銀行法で禁止されている兼業にあたるので、直接リースバックを提供することはできません。

間接的にリースバックを提供している

銀行法によって直接的に他業と兼業することは禁止されていますが、間接的であれば特に問題ありません。

例えば、リースバックを提供しているリースバック業者と提携し、銀行が窓口になる形式で間接的にリースバックを提供しているケースがあります。

また、事業規模の大きな銀行の場合には、リースバックの相談を受けた際にリースバックを提供するグループ関連企業を紹介することで、間接的に提供しているケースも見られます。

リバースモーゲージは提供している

リースバックとリバースモーゲージは、一部仕組みが違います。リースバックは売買契約と賃貸借契約を伴うので、不動産業に該当します。しかし、リバースモーゲージはマイホームを担保に融資を行うので不動産業には該当しません。

融資は銀行の通常業務です。そのため、リバースモーゲージであれば銀行でも提供できます。

リバースモーゲージは相談した銀行が直接提供しているので相談先としては最適ですが、リースバックは直接的に提供していないので一概に良いとは言えません。

リースバックを専門的に扱っている業者のほうが好条件で契約できる可能性があるため、リースバック業者に相談したほうが良いでしょう。

リースバックを提供している企業は多数あり、企業によって契約条件は大きく異なります。自分に合う条件のリースバックを契約するためには、多数あるリースバック業者の情報を集めて比較しましょう。

リースバックを利用してから後悔しないためには、以下の3つのポイントを押さえながらリースバックを選ぶことが重要です。

• 複数のリースバック業者を比較する
• 実績が豊富かどうかを確認する
• 口コミを確認する

複数のリースバック業者を比較する

リースバックを扱う業者であれば、どこに依頼しても同じと考えている方もいると思います。しかし、リースバック業者によって契約条件が異なるため、依頼する際には1社だけでなく複数のリースバック業者を比較することが重要です。

リースバック業者を比較する際は、以下のようなサービス内容を確認します。

• 普通賃貸借契約・定期賃貸借契約のどちらなのか
• 買い戻しに対応しているのか
• 建物の種類を制限しているのか

買い戻しを希望しているにもかかわらず、買い戻しに対応していないリースバック業者を選んでは意味がありません。

自分の目的に合ったサービスを提供しているリースバック業者なのかを比較しましょう。

実績が豊富かどうかを確認する

実績が豊富なリースバック業者は、それだけ多くの方に利用されているということなので安心して利用できる業者と言えます。

実績が少ないリースバック業者を避けるべきというわけではありませんが、実績の有無は満足度やリスクと直結するケースが多いです。

実績が豊富なリースバック業者は、対応がマニュアル化されているため、利用者の満足度が高い傾向があります。

一方、実績が少なく、経営規模の小さいリースバック業者と契約した場合、契約の途中で会社が倒産する可能性があります。

リスクを抑えつつ安心してリースバックを利用するためにも、リースバック業者の実績を確認してから依頼しましょう。

口コミを確認する

リースバック業者を選ぶ際は、実績だけでなく口コミを確認することも大切です。口コミは実際にリースバックを利用した方の貴重な意見なので、信頼できるリースバック業者かを見抜く重要な判断材料になります。

ただし、口コミだけでリースバック業者を判断することはおすすめしません。その理由は、口コミの中には、リースバック業者を選択する際に役立たない個人的な感情・意見や不正な手段を用いて書き込まれた虚偽の口コミも存在するためです。

口コミはリースバック業者選びの重要な判断材料ではありますが、口コミだけに頼らずに他のポイントも踏まえながら総合的に判断しましょう。